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试论民事证明责任的法律性质/奚玮

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 21:28:47  浏览:9053   来源:法律资料网
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试论民事证明责任的法律性质

奚玮
(安徽师范大学 经济法政学院法律系,安徽 芜湖 241000)


关键词:提供证据责任;证明责任;负担
摘 要:提供证据责任与证明责任有着本质上的差异,将二者罗列在一个“举证责任”概念之下,并从提供证据的立场把握证明责任的法律性质是难以解决问题的。考察举证责任制度的历史沿革,可以看出两大法系的举证责任理论都承认在举证责任的不同解释中证明责任为其本质,证明责任的法律性质应为负担,是当案件事实于最后仍真伪不明时,一方当事人所承担的不利后果。

一、证明责任制度的产生和发展

历史上最早出现的是举证责任概念。古罗马法上关于举证责任的规定主要体现在学者们概括的五句话中,即:“原告不举证证明,被告即获胜诉”;“为主张之人有证明义务,为否定之人则无之”;“事物之性质上,否定之人无须证明”;“原告对于其诉,以及以其诉请求之权利,须举证证明之”;“若提出抗辩,则就其抗辩有举证之必要”[1] 。依照上述用语,那时所讲的举证责任,仅指当事人提出主张后必须向法院提供证据的义务。后来德国继受了罗马法上举证责任的概念,但也仅指证据提出的责任,当所争事实于最后仍真伪不明时,其判决或依人格的优劣以定胜负,或对不提出证据者为不利判决,甚至出现回避裁判的情况不一而足。纵观在德国民事诉讼法制定之初,依然残存着依宣誓制度以断是非的现象。 [2]
在举证责任理论发展的前期阶段,学者们都是从提供证据责任立场把握举证责任的本质,对举证责任的解释就一直为主观举证责任(又称行为责任,立证责任,形式上的举证责任,证据提出责任)。对这种传统观念最先提出挑战的是德国法学家尤理乌斯.格拉查(Julius Glaser)。他在1883年发表的专著《刑事诉讼导论》中首次提出客观举证责任的概念(又称结果责任,实质上的举证责任,确定责任,证明责任),把审理案件时争议事实真伪不明状态与法院在此情况下如何适用实体法联系起来,并以此为基点分析举证责任。他认为:真伪不明是案件审理过程中客观存在的一种状态,它与当事人的提供证据活动没有必然联系,是由案件事实本身的客观情况决定的。在事实真伪不明的情况下,法官仍然要作出裁判,这时必须确定由哪一方当事人负担事实真伪不明的不利后果,这就是举证责任的实质,即由承担举证责任的一方当事人负担败诉的后果。
证明责任的提出,突破了传统的举证责任概念的樊篱,提高了举证责任在民事诉讼中的地位和作用,并且宣告了诸如宣誓这样的证据外的制度的终结。
继尤理乌斯.格拉查(Julius Glaser)提出证明责任的概念之后,罗森贝克和莱昂哈德两位德国学者相继著书立说,进一步发展和完善了证明责任的理论,使之很快成为德国民诉理论界的通说。经过日本学者峙本朗昭博士所著其博士论文《举证责任的分配》的介绍,很快传到了日本,成为日本学者奉行的通说。但是,证明责任成为通说,并不意味着证据提出责任的概念为证明责任所替代,而仅指在举证责任这个大概念下,又出现了证明责任这一层含义。[3] 目前,大陆法系国家通常在司法解释中阐释证明责任与提供证据责任的区别。
英美学者一般认为,举证责任概念的含义有两个:一个叫证明负担(burden of proof),另一个叫举证负担(burden of production)。《美国联邦证据规则》第301条首次以制定法的形式将举证责任区分为证明负担和举证负担。证明负担和举证负担是两个不同的概念,是当事人需要承担的两种独立的诉讼责任。证明负担又称说服负担(burden of persuasion),是指当事人提供证据加以证明的结果,能够说服事实认定者(陪审团或没有陪审团审判时的法官),对该责任的负担者作出有利的认定。否则,如果需加以证明的事实处于真伪不明的状态,对该事实具有说服负担的当事人则承担由此而生的败诉后果。
举证负担又称提供证据负担(burden of producing evidence),是指不管是哪一方对争执的事实负担证明责任,双方当事人在诉讼过程中均应当根据诉讼进行的状态,就其主张或者反驳的事实提供证据加以证明。如果主张的事实提出后,主张者不提供证据加以证明,法官则拒绝将该事实提交陪审团审理,对方当事人也没有反驳的义务。在这种情况下,法官便将该事实作为法律问题加以处理,决定主张者负担败诉后果。如果主张者就事实主张提供了证据加以证明,对方当事人就产生了提供证据加以反驳的义务。对方当事人如果不提供证据加以反驳,那就等于表明他对所争执的事实没有争议。在这种情况下,法官把这种没有争议的事实作为法律问题,可以对不提供证据一方当事人作出败诉的判决。只有在主张事实的一方当事人提供证据后对方当事人也提供了证据加以反驳,从而使该事实形成了争议,法官才决定将该事实提交给陪审团审理。所以,这种提供证据责任在双方当事人之间是转移的,即原告提出证据证明之后就转到被告,被告也要提出证据表态。
两大法系的证明责任理论虽有着形式上的差异,但本质上是一致的。两者都承认在举证责任的不同解释中证明责任或说服负担为其本质,其存在意义在于防止法官拒绝裁判现象的发生,在具体的诉讼过程中不发生倒置、转换或转移;而提供证据责任则是举证责任的派生或非本质性方面,可以在诉讼过程中发生转换或转移。[4]

二、我国关于民事证明责任的理论观点

我国刑事诉讼法和民事诉讼法均未提及证明责任或举证责任这个概念,只有行政诉讼法第32条提到了“举证责任”一词。但是该条文并未解释举证责任所包含的意思。其含义只能由学理基于立法规定及诉讼规律,并参照国际惯例加以解释。
当前我国诉讼法学界,关于民事举证责任的含义,概括起来共有以下三种观点。
第一种观点认为,举证责任就是当事人对所主张的事实,负有提供证据加以证明的责任。至于当事人是否承担不利诉讼后果与举证责任并无直接关系。这种观点偏重于当事人的提供证据行为方面,而不顾及举证责任和诉讼后果之间的连接,因而称之为行为责任说。
第二种观点认为,举证责任包括双重含义:行为意义上的举证责任与结果意义上的举证责任。前者指当事人对所主张的事实负有提供证据加以证明的责任;后者指在事实处于真伪不明状态时,主张该事实的当事人所承担的不利诉讼后果。由于这种观点将举证责任与诉讼后果紧密联系在一起,从行为与后果两个方面对举证责任加以解释,因而称之为双重含义说。
第三种观点认为,举证责任就是由法律预先规定,在案件事实处于真伪不明状态时,一方当事人所承担的不利诉讼后果。这种观点侧重于解决当案件事实于最终仍处于真伪不明状态时判决何方当事人承担不利诉讼后果,因而称之为结果责任说。
笔者认为,举证责任与证明责任是两个不同的概念,举证责任是一个总的概念,它又可以分为提供证据责任(行为意义上的举证责任)和证明责任(结果意义上的证明责任)。举证责任在一般情况下兼指两者,但有时也可能仅指其中一种含义,在这种情况下,就要根据具体情况来明确它的特定含义。尽管在案件事实发生争议时,负担证明责任的一方当事人在诉讼中总是负担着首先提供证据的责任,当事人也可以通过努力提供证据来避免承担不利诉讼后果,但二者之间并无必然联系。证明责任并不是当事人不尽提供证据责任而承担的责任。在民事诉讼中,即使当事人对其主张的事实不提供证据或提供不出充分证据,但对方当事人承认或法院调查收集到充分证据从而使法院能对案件事实的真伪情况作出明确判断时,当事人就不承担证明责任。提供证据责任与证明责任在承担责任的原因和条件、责任发生的时间、责任转移与否、能否由双方当事人负担、能否预先在双方当事人之间进行分配、能否由代理人承担、能否强化等方面有着本质上的差异,[5]硬是将二者罗列在一个“举证责任”概念之下是不妥当的,也容易造成逻辑上的混乱。将二者分开来解释,搞清楚它们的区别,使事实回到本来面目上去,对于解决理论和实践方面许多问题都有重要意义。一是有利于明确证明责任的本质属性。如果混淆了提供证据责任与证明责任的界限,忽略了证明责任的本质是一方当事人在要件事实真伪不明时负担裁判上的不利后果,必然导致在审判实践中,当事人严重依赖法院,法院收集证据代替当事人提供证据,案件往往由于证据不足迟迟不能判决,法院工作陷入严重被动,办案效率与质量难以提高。二是有利于正确地理解提供证据责任与证明责任这两个术语的特定含义,指导司法实际工作,规范当事人提供证据的活动以及应承担的证明责任,在败诉后,服判息讼。当事人在诉讼中虽然都要提出证据,但负担证明责任的当事人与不负担证明责任的当事人提供的证据在性质上是不同的。负担证明责任的一方当事人依照证明责任所提出的证据是本证。不负证明责任的当事人,为否定对方当事人所主张并已有证据进行证明的事实,或者为抵销本证的证据力而提出证明与对方当事人主张的事实相反的事实的证据,称为反证。在证明的程度上,本证要比反证的要求高。本证必须完成对案件事实真相的证明才能免受不利判决。如果本证仅使案件事实处于真伪不明状态,那么法院仍应认定该事实不存在,不利诉讼后果仍应由负证明责任的当事人承担。而反证的目的在于推翻或削弱本证的证据力,使本证的待证事实陷入真伪不明的状态,即可达到提出反证的目的。在这种情况下,法院如果依职权不能调查收集到必要的证据查明案件事实真相,应依证明责任的分配规则,判定待证事实真伪不明,其不利后果仍应由提出本证的一方当事人负担。

三、民事证明责任的含义

基于上述分析,我们认为,证明责任是指当作为法院裁判基础的案件事实在诉讼中处于真伪不明状态时,当事人一方因法院不能认定这一事实而承受的不利于自己的法律后果的负担。民事诉讼设置证明责任的目的,在于当案件事实真伪最终无法确定时,为法院如何裁判设定一种规则——谁对该事实负证明责任,就将由此而引起的不利诉讼后果判归谁负担。在民事诉讼中,法院要依据相关的实体法规定来裁判当事人主张的权利或法律关系是否存在,而这种裁判又必须借助对一定案件事实存在与否的判断来完成。但是,从认识论角度出发,无论是辩论主义还是职权调查主义下,民事诉讼中都难免出现案件事实处于真伪不明的情形。虽然法院对事实的真伪无法作出认定,但不能以此为理由而拒绝对案件作出裁判,这是由司法最终裁决原则所决定的。随之而来的问题是,法院应当假定该事实存在,还是应当假定其不存在,这是作出裁判前必须作出的选择。显然,单靠证据本身已无法解决这一问题。解决这一棘手问题的唯一可行的方法是设置证明责任,即法律或者法院预先依据一定的标准将案件事实的证明责任分配于双方当事人。在具体诉讼中,如果该事实因存在某种原因而无需证明或者通过当事人提供证据或人民法院查证活动已经被证明,法院就无需借助证明责任下裁判;如果该事实未被证明,仍然处于真伪不明状态,就需要按照预先设定的证明责任,将不利的诉讼结果判归一方当事人负担。
证明责任的含义表现在如下方面:第一,证明责任是当事人在作为裁判基础的案件事实真伪不明时所承担的责任。唯有案件事实真伪不明,才能引起证明责任的适用。将案件事实真伪不明作为承担证明责任的理由是:根据司法三段论,法律为大前提,案件事实为小前提,据此作出的判决即为结论。案件事实为存在,法律构成要件即发生法律效力,法官应裁判适用该项法律;反之,则裁判不适用该项法律。“在无法查明某一事实是否存在时,规定该事实要件的法规当然无从适用,由此因适用该法规而带来的法律效果也就不可能产生”。[6]因此当判断发生特定法律效果所必要的案件事实存在与否无法认定时,法官为使裁判成为可能,只能假定该事实存在或不存在并以此为基础,作出产生或不产生相应法律效果的判决,这只能依靠证明责任制度加以解决,让负担证明责任的一方当事人承担不利诉讼后果。案件事实处于真伪不明状态是诉讼中难免出现的一种客观情况,在这种情况下进行裁判,证明责任就必然发生,也只有在这种情况下,证明责任才有实际意义,如果案件事实真伪十分明确,谁负证明责任对于案件的处理都没有价值。第二,证明责任的适用条件是案件事实未被证明,而不是当事人没有提供证据。“证明责任是在事实没有得到证明或没有证明时所承担的一种责任,而不是因为当事人没有提出证据所要承担的一种责任,也就是说不是应进行证明活动所附带的一种责任”。[7]在民事诉讼中,即使当事人对案件事实未能充分履行提供证据责任,或提供的证据不能充分证明案件事实,但对方当事人承认或法院调查收集到充分证据从而使法院能对案件事实的真伪情况作出明确判断时,案件事实真伪分明,这时就不发生证明责任。第三,证明责任是一方当事人承担的责任。一项事实主张,只会产生一个证明责任。对同一案件事实真伪不明引起的不利后果只能由一方当事人承担,不可能由双方当事人承担。诉讼的胜败可能是按比例的,即双方当事人各有胜负,但具体到某一个案件事实真伪不明所致的不利后果只能由一方当事人承担。具体由谁承担则是证明责任分配问题。当我们说民事诉讼中的双方当事人都负担证明责任时,是指他们对不同的案件事实负有证明责任,即原告对一些事实负有证明责任,被告对另一些事实负有证明责任。第四,证明责任的性质是法定的不利诉讼后果负担。第五,法院在民事诉讼中不承担证明责任。尽管人民法院在特定情形下也要依职权调查收集证据和运用自己收集的证据,但由于证明责任不是指收集和提供证据的行为责任,而是当事人在作为裁判基础的案件事实真伪不明时承担的不利后果,因而不能据此认为人民法院也承担证明责任。人民法院只是根据实体法和程序法规定的证明责任分配规则,将由此产生的不利后果裁判由一方当事人承担。

四、从证明责任的本质看证明责任的法律性质

在我国诉讼法学界,对证明责任的法律性质向来众说纷纭,概括起来具有以下几种学说:1、权利说,认为证明责任是当事人的一项权利;2、义务说,认为证明责任是当事人的一项义务;3、权利义务说,认为证明责任既是当事人的一项权利,又是当事人的一项义务;4、需要说,认为证明责任是证明案件事实的需要;5、败诉危险负担说,认为证明责任的性质为负担败诉的危险;6、负担说,认为证明责任是当案件事实于最后仍真伪不明时,一方当事人承担的不利后果。
笔者认为,对证明责任的法律性质的研究,不能离开证明责任的本质。证明责任的本质是当事实处于真伪不明状态时,一方当事人所承担的不利诉讼结果。在诉讼法学界长期以来对证明责任法律性质认识上出现的观点分歧,其根本原因正在于对证明责任的本质认识有所不同。除了败诉危险负担说和负担说侧重于从结果责任上来认定证明责任的法律性质以外,其他各种学说基本上都混淆了提供证据责任与证明责任的区别,都是从提供证据责任的角度来认识证明责任的性质,都是试图通过回答当事人为何要负担提供证据责任和法律为何要求当事人提供证据来对证明责任的法律性质加以认定。因此,权利说、义务说、权利义务说、需要说都是值得商榷的。证明责任的性质应为负担,是当事实于最后仍真伪不明时,一方当事人所负担的不利后果。败诉危险负担说称证明责任的性质为负担败诉风险,实有不妥。在当事人因起诉而引起诉讼程序开始时,证明责任自然随之而产生,只不过在诉讼终结之前对特定的一方当事人来说尚处于一种未然状态。避免败诉风险是当事人提供证据对案件事实加以证明的目的,证明责任负担的是败诉这一不利后果,此时的负担已不是风险问题,而是实实在在的不利后果,风险不过是一种可能性而已。[8]另外,从证据法设置证明责任制度的目的来看,主要是着眼于解决当出现案件事实真伪不明状态时,法院应当如何作出裁判,即将不利诉讼后果确定其最终归宿的问题。

参考文献:
[1]江伟.证据法学[M].北京:法律出版社,1999.
[2]汤维建.论民事举证责任的法律性质[J].法学研究,1992,(2).
[3]何家弘.新编证据法学[M].北京:法律出版社,2000.
[4]陈刚.证明责任概念辨析[J]现代法学,1997,(2).
[5]陈桂明.民事诉讼法通论[M]北京:中国政法大学出版社,1999.
[6][日]谷口安平.程序的正义与诉讼(王亚新等译)[M]北京:中国政法大学出版社,1996.
[7]张卫平.程序公正实现中的冲突与衡平--外国民事诉讼法引论[M]成都:成都出版社,1993.
[8]单云涛.民事举证责任若干问题研究[J]政法论坛,1992,(2).
(作者简介:奚玮(1968--),男,安徽芜湖人,安徽师范大学经济法政学院法律系讲师,法学硕士,主要从事民事诉讼法学、证据法学研究,已在《政治与法律》、《人民检察》、《河北法学》、《人民法院报》、《检察日报》、《中国律师报》等报刊杂志上发表法学论文30余篇。)
(原载《安徽师范大学学报(人文社会科学版)》2001年第4期)

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关于印发合肥市职工技术创新成果奖励暂行办法的通知

安徽省合肥市人民政府办公厅


关于印发合肥市职工技术创新成果奖励暂行办法的通知

合政办〔2010〕1号


各县、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

  经市政府研究同意,现将《合肥市职工技术创新成果奖励暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

                                           二○一○年一月十五日

                合肥市职工技术创新成果奖励暂行办法

  第一章 总  则

  第一条 为调动广大职工技术创新的积极性,推动企业技术进步,促进创新成果转化,加快经济建设和社会发展,特制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内各类企事业单位职工在经济技术创新活动中取得的创新成果。

  大专院校、科研院所等单位专业技术人员所取得的创新成果不适用本办法。

  第三条 市政府设立合肥市职工技术创新成果奖(以下简称“职工创新成果奖”),每两年评选一次,分为特等奖、一等奖、二等奖、三等奖四个等级,其中特等奖不超过2项(条件不具备时可空缺),一等奖不超过5项;二等奖不超过10项;三等奖不超过20项;参评奖若干。

  第四条 职工创新成果奖遵循客观、公开、公平、公正、择优的原则,面向基层一线职工,突出重点行业和产业,实行经济效益和社会效益并重。

  第二章 评选范围及条件

  第五条 职工创新成果奖评选范围:

  (一)设备、工艺改造中的创新成果;

  (二)新材料、新产品开发应用中的创新成果;

  (三)研发新工具,改进操作方法中的创新成果;

  (四)推进节能、减排中的创新成果;

  (五)职业安全与卫生、环境保护中的创新成果;

  (六)其他生产技术领域中的创新成果。

  第六条 职工创新成果奖申报条件:

  特等奖:创新成果在国内同行业处于先进水平,促进行业技术进步作用显著,并取得重大经济、社会和环境效益,成果经济增加值达到或超过500万元。

  一等奖:创新成果在省内同行业处于领先水平,促进行业技术进步作用明显,并取得显著经济、社会和环境效益,成果经济增加值达到或超过200万元。

  二等奖:创新成果在市内同行业处于先进水平,促进单位技术进步作用明显,并取得较大经济、社会和环境效益。

  三等奖:创新成果在本单位生产技术领域具有独创性,促进了单位技术进步,并取得一定经济、社会和环境效益。

  参评奖:创新成果具有一定经济应用价值,被本单位采用推广。

  第三章 评审机构及程序

  第七条 职工创新成果奖评审工作由市劳动竞赛委员会组织实施,下设评审工作办公室和专家评审委员会。

  第八条 职工创新成果奖评审工作办公室设在市总工会,主要负责评选申报、创新成果初审、聘请专家评委等;专家评审委员会由有关方面专家组成,负责对申报的创新成果进行评审,提出职工创新成果奖获选建议名单。

  第九条 职工创新成果奖建议名单提交市劳动竞赛委员会审核后,报请市政府批准。

  第十条 申报职工创新成果奖人员,应按规定要求填写《合肥市职工技术创新成果奖申报表》,并附相关资料,由企事业单位工会组织通过县(区)、产业工会向职工创新成果奖评审工作办公室申报。

  第十一条 有下列情况之一的,不参加申报:

  (一)已列入市科学技术奖申报评选项目的;

  (二)创新成果有权属争议,且申报时尚未解决的;

  (三)创新成果完成人违纪违法,正在接受审查,尚未结论的;

  (四)创新成果涉及商业秘密和国家安全的。

  第十二条 职工创新成果奖评审工作,由材料申报、材料审核、专家评估、专家评审委员会评审四个阶段组成。具体评审方式,由专家评审委员会视申报项目情况决定。

  第十三条 拟授奖项目在市级媒体上公示,公示时间为10天。对拟授奖项目有异议的单位或个人,应在公示期内以书面形式向职工创新成果奖评审工作办公室反映,并附相关材料,逾期不予受理。职工创新成果奖评审工作办公室在接到反映后,应及时与有关方面核实,并提出解决意见,报市劳动竞赛委员会研究决定。

  第四章 奖励形式及资金来源

  第十四条 获得职工创新成果奖特等奖、一等奖、二等奖、三等奖的,由市政府颁发荣誉证书和奖金;获得参评奖的,由市政府颁发荣誉证书。对获得特等奖、一等奖的项目牵头人,可按照有关规定授予“合肥市五一劳动奖章”荣誉称号,其中获得特等奖的项目牵头人同等条件下可作为“合肥市劳动模范”候选人优先推荐;其他获奖个人由市总工会授予“金牌职工”荣誉称号;对获奖的技术工人,由市人力资源和社会保障局颁发(或申报)高一级技术等级证书。

  第十五条 职工创新成果奖奖励标准:特等奖奖金5万元;一等奖奖金2万元;二等奖奖金1万元;三等奖奖金5千元。

  职工创新成果奖奖励和评审经费由市财政从自主创新专项资金列支。

  第十六条 获得职工创新成果奖的,其所在单位可给予相应奖励。

  第五章 法律责任

  第十七条 弄虚作假、剽窃他人创新成果,或以其他不正当手段骗取职工创新成果奖的,经查证属实,撤销奖励,追回证书和奖金,并通报有关部门;情节严重触犯法律的,依法追究相关责任人法律责任。

  第六章 附  则

  第十八条 职工创新成果奖为荣誉奖励,不作为该成果权属依据。

  第十九条 本办法由合肥市总工会负责解释,并制定相关实施细则。

  第二十条 本办法自印发之日起施行,有效期限5年。

河北省城市房地产开发经营管理规定

河北省人民政府


河北省人民政府令
 
[2004]第3号



  《河北省城市房地产开发经营管理规定》已经2004年5月10日省政府第26次常务会议通过,现予公布,自2004年7月1日起施行。

                   
省长 季允石
                   
二00四年五月十五日

         河北省城市房地产开发经营管理规定

第一章 总则





  第一条 为规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本规定。


  第二条 在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理,适用本规定。


  第三条 本规定所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。


  第四条 从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理,应当遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。


  第五条 房地产开发主管部门应当会同有关部门,建立健全房地产市场信息系统和房地产开发企业信用档案制度,定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的基本情况及诚信经营情况。


  第六条 省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营的监督管理工作。
  设区的市和县(市)人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
  县级以上人民政府土地行政主管部门以及发展和改革、规划、工商行政管理等有关部门,按照规定的职责,负责与房地产开发经营有关的管理工作。


  第七条 县级以上人民政府有关部门应当依照国家和本省有关规定,对房地产开发企业的资质、房地产开发项目的审批,以及房地产开发企业执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、业主工程款支付担保制度的情况实施监督。

第二章 房地产开发企业





  第八条 设立房地产开发企业,应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到工商行政管理部门的征求意见函之日起5个工作日内,出具书面意见。


  第九条 设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
  (一)注册资本金在五百万元以上;
  (二)有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,二名以上持有资格证书的专职会计人员,一名以上持有资格证书的专职统计人员。


  第十条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:
  (一)营业执照复印件;
  (二)企业章程;
  (三)验资证明;
  (四)法定代表人的身份证明;
  (五)专业技术人员的资格证书和聘用合同;
  (六)企业办公用房的房屋所有权证明或者房屋租赁合同。


  第十一条 房地产开发企业资质等级的核定和管理,依照国务院建设行政主管部门的规定执行。
  未取得资质证书的,不得从事房地产开发经营活动。


  第十二条 房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目,不得越级承揽项目:
  (一)一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制;
  (二)二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米;
  (三)三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米;
  (四)四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。

第三章 房地产开发建设





  第十三条 房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划和房地产市场的供求情况,会同有关部门编制本行政区域的房地产开发规划,报同级人民政府批准。并根据批准后的房地产开发规划,会同规划、土地等行政主管部门,拟定本行政区域的房地产开发年度计划,纳入当地国民经济和社会发展计划,按照规定的程序组织实施。


  第十四条 房地产开发企业必须自取得土地使用权之日起15日内,向项目所在地的房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册。
  房地产开发企业应当按规定将房地产开发项目建设过程中的下列事项如实记录在房地产开发项目手册中,并分别于每年的6月底和12月底前送房地产开发主管部门备案:
  (一)项目的性质、规模和开发期限;
  (二)经批准的规划设计方案;
  (三)资本金到位和开发建设投资完成情况;
  (四)拆迁补偿安置情况;
  (五)开工日期和建设进度情况;
  (六)按规定应当记录的其他事项。


  第十五条 房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例,经济适用住房项目不得低于百分之二十,其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设,接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。


  第十六条 房地产开发企业在房地产开发项目建设过程中,不得擅自变更项目和用地的性质、规模及规划设计。确需变更的,应当依法报原批准机关批准。


  第十七条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的房地产开发主管部门提出综合验收申请。房地产开发主管部门应当自收到综合验收申请之日起日内,组织规划、市政、电力等部门进行综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期进行综合验收。
  未经综合验收或者综合验收不合格的,不得将房屋交付使用,不得办理房屋权属初始登记手续。

第四章 房地产经营





  第十八条 转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定,受让人应当具有相应的房地产开发企业资质,其筹集的资本金占项目剩余投资总额的比例,经济适用住房项目不得低于百分之二十,其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。


  第十九条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,双方当事  人应当签订书面委托合同。合同应当载明委托期限、委托权限以及双方当事人的权利和义务。


  第二十条 商品房的销售价格,可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。
  商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
  按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。


  第二十一条 计算商品房的面积,应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。


  第二十二条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
  (一)已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
  (三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
  (四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
  未取得商品房预售许可证明的,不得预售商品房。


  第二十三条 房地产开发企业预售商品房,应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。
  商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。


  第二十四条 房地产开发企业预售商品房所得的款项,必须按规定用于该房地产开发项目的建设。


  第二十五条 房地产开发企业现售商品房,应当向房屋购买人出示下列文件:
  (一)房地产开发企业的营业执照;
  (二)房地产开发企业的资质证书;
  (三)土地使用权证书;
  (四)建设工程规划许可证和施工许可证;
  (五)竣工验收的备案证明。


  第二十六条 销售商品房时,房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项,在项目所在地或者销售地点进行公示,并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。


  第二十七条 销售商品房设有样板房的,房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。


  第二十八条 销售商品房时,双方当事人应当按照国务院有关部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本签订书面合同。


  第二十九条 商品房交付使用时,房地产开发企业必须向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
  住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问0题1的2,3房4地5产6开发企业应当依法履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
  住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并具体载明使用注意事项。


  第三十条 在商品房保修期内,房地产开发企业因对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。


  第三十一条 商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的,购买人有权退房,其检测费用由房地产开发企业承担;经检测确认主体结构质量合格的,其检测费用由购买人承担。

第五章 法律责任





  第三十二条 房地产开发企业违反本规定第十四条、第二十六条和第二十九条第一款规定的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门予以警告,责令限期改正。逾期不改正的,对有违法所得的,处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款,但最高不得超过三万元;对没有违法所得的,处以一千元以上一万元以下的罚款。


  第三十三条 房地产开发主管部门及其他有关部门的工作人员违反本规定,有下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)对房地产开发企业未按规定核发资质证书的;
  (二)向不具备商品房预售条件的房地产开发企业发放商品房预售许可证明的;
  (三)因未依法履行监督职责造成严重后果的;
  (四)其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的行为。

第六章 附则




  第三十四条 城市规划区内集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。


  第三十五条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营,参照本规定执行。


  第三十六条 本规定自2004年7月1日起施行。