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关于不良资产受让人起诉银行纠纷案件争议综述/马耀强

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 07:50:08  浏览:8832   来源:法律资料网
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关于不良资产受让人起诉银行纠纷案件争议综述及尽快制定相关司法解释的建议

马耀强

二十世纪末,国务院办公厅先后转发了人民银行、财政部、证监会《关于组建中国信达资产管理公司的意见》》和《关于组建中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司的意见》(即国办[1999]33、66号文件),相继组建了四家金融资产管理公司接收国有商业剥离的不良资产。不良资产受让人取得金融资产管理公司处置的这批不良资产后,起诉当初剥离“不良资产”的银行,要求人民法院判决银行承担赔偿责任。由于种种原因,各地法院在审理这类案件时认识不一致、裁判尺度不统一,同类案件不同裁判结果差异较大。特别是一些法院对资产剥离行为的特殊政策性质考虑不足,简单适用民事法律判决银行承担责任;在有一些法院,只要受让人起诉剥离不良资产的银行,后者就必败无疑。
国家设立资产公司的宗旨是消化国有商业银行的不良贷款包袱,以最大限度保全资产、减少损失。购买不良资产是为了通过实现贷款债权而获取利润。由此而言,二者的利益并不矛盾。但是,目前,越来越多的人购买不良资产之目的不是向借款人主张权利,而是专门瞄准银行承担责任而诉讼。一方面少数人通过与银行的博弈“一案暴富”,另一方面,银行败诉案件的损失又转嫁给国家财力来消化。这种现象,无疑是违背国家实施剥离不良资产初衷的。
由此出现一个值得关注的问题,国有商业银行依照国务院的政策剥离不良贷款,何以又为剥离的不良贷款而承担民事责任?到底是国务院的政策存在问题还是银行的剥离行为存在问题?还是法院的审理存在问题?这种判决结果与国务院政策的宗旨所发生的冲突如何协调解决?据此,迫切需要出台相关的司法解释。
一、不良资产受让人诉银行纠纷主要类型
1、破产债权剥离型。银行将债务人破产未获清偿部分贷款或抵债资产处置后未足额冲抵部分贷款作为呆账贷款剥离,受让人以银行将已消灭的债权转让属于欺诈行为等为由要求银行承担责任。
2、以物抵贷债权剥离型。主要表现为银行将剥离前已与债务人协商以物抵贷或在法院执行过程中裁定将债务人财产抵偿贷款的这部分法律上债权债务关系已消灭的债权剥离给资产公司,资产公司或债权受让人向债务人追偿时,债务人以借款合同所设定的权利义务在客观上已不存在,原债权人和受让人无权再向债务人主张权利为由进行抗辩。受让人据此请求银行返还已实现的部分或全部债权。
3、为了实施剥离不良资产而变更合同型。在剥离前,银行采用借新还旧方式把一些事实上已形成呆滞、呆账贷款变更为正常贷款或逾期贷款。剥离不良资产时,这些正常或逾期形态的贷款按照“四级分类”不在剥离不良资产的范围。有的银行为了剥离这部分事实上的呆滞、呆账贷款,便与借款人协商以原债权债务关系为基础采取“变通办法”:一种做法为,将多笔借款合同项下的债权合并为一笔,制作一份符合剥离贷款形式的借款合同剥离给资产公司,银行放弃原来借款合同项下的债权。再有一种做法为:将合同关系追溯到贷款之初启用原借款合同或按照原合同复制一份合同剥离给资产公司。在受让人行使权利后,债务人矢口否认债务,或者即使银行提供证据证明债权真实存在的,但受让人以与转让的合同非同一笔债权之由而要求银行承担责任而形成纠纷。纠纷的根本原因是债务人讨废债务、或者受让人与债务人恶意串通将责任转嫁银行。
4、自办实体贷款剥离型。不良资产受让人受让银行自办实体债权后发现银行在设立、变更、注销自办实体时存在诸如出资不足、未依法履行清算义务、无偿占用实体资产、注销手续瑕疵等问题,根据有关司法解释要求银行承担相应的赔偿责任或直接清偿责任。
5、资产划转义务履行不当型。一是不良贷款剥离时未将抵(质)押物移交给资产公司;二是不良贷款剥离涉及的以资抵债资产未移交给资产公司;三是不良贷款剥离后从债务人处收取的资产(或资金)未移交给资产公司。债权受让人以“银行将已实现的债权转让”或“不当占有资产”为由要求银行承担侵权或不当得利责任。
6、法律上不能实现债权型。债权转让前,因银行原因造成债权难以实现,但转让时未明确说明。受让人以银行未尽义务之由要求银行承担责任。 
7、剥离手续瑕疵型。有些不良贷款剥离时存在划转材料、签章不真实的情况,债权受让人要求银行承担民事责任。
8、其它类型。如剥离贷款由银行分支机构提供了担保或是银行分支机构曾经为剥离贷款债务人提供不实的或有其他瑕疵的验资证明。债权买受人要求银行承担担保责任或赔偿责任。
9、虚拟债务人和债权债务关系或银行单方面变更贷款额度。
二、急待解决的几个问题
1、法院是否应当受理不良贷款受让人诉原债权银行纠纷问题。
受让人起诉银行后法院是否受理问题在审判实践中成为争议的核心焦点。
2004年,最高人民法院《关于人民法院是否受理金融资产管理公司与国有商业银行在政策性金融资产转让协议发生的纠纷问题的答复》(即[2004]民二他字第25号)出台后,银行与资产公司之间的不良资产剥离纠纷问题解决了。但《答复》对不良资产的受让人起诉原债权银行案件人民法院能否受理并没有明确规定,各地法院处理结果不尽一致。当前需要明确的是,受让人从资产公司受让不良贷款后是否享有程序上的诉权和实体上的请求权。
银行的观点是: [2004]民二他字第25号《答复》虽没有明确规定第三人受让资产公司 “不良债权”的是否具有可诉性,但根据合同的相对性原理和债权转让的基本原理,后债权人的权利不能也不应该大于前债权人,前债权人既无诉权,后债权人对原债权人也不应有诉权。反过来讲,受让人受让债权的前手是资产公司,受让人起诉国有商业银行就等于资产公司在起诉国有商业银行,资产公司与国有商业银行剥离纠纷不具有可诉性,受让人也不能基于此起诉国有商业银行。
河南省部分法院的看法是:[2004]民二他字第25号《答复》解决的是资产公司诉银行的问题,不能把原告的主体限制到其他人;即使可以限制到受让人,由于《答复》解决的是“资产公司与国有商业银行在政策性金融资产转让协议发生的纠纷问题”,不适用受让人提起的“侵权”或其它之诉。有的法院认为,银行与受让人在剥离不良资产纠纷案件中均是普通的民事主体,故此,受让人起诉银行后法院应当受理。
湖南省高院则持另一种态度:该院《关于审理涉及银行不良金融资产转让纠纷指导意见》规定:因债权转让合同纠纷提起的诉讼,应坚持合同相对性原则,以转让合同的出让人和受让人为当事人,不得将无合同关系的上一手出让人列为当事人。江苏省一些地方法院审判实务所反映出的观点亦是如此。
对于此类案件法学界存在两中截然不同的认识,可概括为不予受理说和受理说两大类。
不予受理说也分为两种流派。中国社会科学院法学研究所民法研究室主任 梁慧星先生针对受让人起诉银行的一个案件实例的评析中认为:概而言之,“不良债权”的受让人难于从债务人获得清偿,是“不良债权”性质决定的,是受让人自己明知并自愿承受的风险。如果认为当初剥离“不良债权”存有“瑕疵”,受让人可以主张自己与资产管理公司之间的债权转让无效,或者追究资产管理公司的“瑕疵担保责任”。受让人无论主张债权转让无效或者主张“瑕疵担保责任”,均只能以资产管理公司为被告。银行剥离“不良债权”纵有不当,也绝无“采用违背善良风俗”的手段,“故意”损害第二次债权转让之受让人的任何可能性。因此,对于“不良债权”受让人起诉当初剥离该“不良债权”银行的案件,建议受理法院以不存在实体请求权为由,断然予以驳回!
最高人民法院政治部副主任刘贵祥在其主编的《当前审理金融纠纷案件中的疑难问题及对策》一书中认为:由于不良资产剥离是国家的财产划拨行为,由此产生的纠纷法院不应受理。
受理说主要见于案件的代理律师的观点。河南尊严律师事务所刘彤海律师在其《不良债权受让人不能起诉银行吗?》一文中形成了与梁慧星先生截然相反的观点。
2、剥离债务人破产终结或者尚未终结而形成的呆滞、呆帐贷款是否属于虚假剥离问题。
河南省一些法院的观点是:国家组建资产公司的任务是收购、管理、处置从国有商业银行剥离的不良贷款,以最大限度保全资产,减少损失。“据此可以认定,允许剥离的不良贷款,其前提是客观存在的资产,而因债务人宣告破产,受偿率为零,已归于消灭,故不符合剥离的条件。银行隐瞒了债务人已被宣告破产的事实,将已灭失的债权进行虚假剥离,并从资产公司取得的对价,其行为违反了诚实信用原则” 。有的法院认为,呆账虽然可以剥离,但应当告知呆账形成的原因及相关真实情况,否则属于过错。有些法院在案由定性上存在明显的差异,县级法院一般认定为合同纠纷,中级法院则定性为侵权纠纷。
湖南省高院则持相反观点,该院《关于审理涉及银行不良金融资产转让纠纷指导意见》规定:国有银行根据国务院或国务院有关部门文件分配的额度,划转给金融资产管理公司的不良金融资产属于国家财政部规定的呆帐贷款,金融资产管理公司再将该呆帐贷款转让,受让人以转让债权虚假为由请求确认转让合同无效或撤销合同的,人民法院不予支持。 
3、“以物抵贷”后将抵贷的债权剥离问题。
“以物抵贷”一般有两种情况:第一种情况是借贷双方协商以物抵贷,第二种情况是法院执行过程中(包括破产程序中经分配)裁定将债务人财产抵偿贷款。由于银行收回的实物是无法直接冲减账务上的贷款,必须将实物变为货币资金后清偿贷款。当实物变为现金(甚至根本无法变为现金)后的货币资金与抵偿的贷款有一定差额时,这一差额在银行事实上仍是以不良资产形态而存在,银行便按照剥离不良资产的政策将其剥离。
银行的观点是:以物抵贷后的债权在会计账务上仍反映为“资产”,国务院规定的是“剥离不良资产”,对于物抵贷后的债权予以剥离符合当时的政策。
有的法院认为,这部分贷款因“以物抵贷”后已经实现了债权,在此情况下剥离给资产管理公司又获取对价属于“双重受偿”,构成不当得利;有的法院认为这部分贷款因“以物抵贷”其法律上的债权债务关系已被消灭,借款合同已失去债权转让的基础,剥离的“贷款”属不能主张权利的“债权”,其做法违背了公平、诚信的原则。在案由上有的法院认定为侵权、有的法院认定剥离无效、有的法院认定为可撤销行为。在责任承担范围上法院判决标准不一,有的判决银行受让的收购资金应返还给受让人,有的判决银行对购买贷款的受让人承担“不能受偿”的等额赔偿责任,有的法院判决银行仅限于在受偿范围内承担责任。
湖南省高院《关于审理涉及银行不良金融资产转让纠纷指导意见》规定:在非“整体打包”转让的不良金融资产中,转让前国有银行已同债务人达成以物抵债协议抵消了部分或全部债务,或者已经清收了部分甚至全部债权,然后又将其作为不良金融资产转让,受让人据此请求银行返还已实现的部分或全部债权的,人民法院应予支持。
4、真债权假合同问题。
此类情况多见于银行与贷户之间确实存在债权债务关系,但剥离的债权凭证与银行发放贷款时划拨资金的凭据缺乏直接的对应关系(包括前文所述的“变更合同型”)。对此类问题,有的法院认为在剥离时制作的合同缺乏真实交易,故其是欺诈行为。在案由上有的法院认定为侵权、有的法院认定剥离行为无效、有的法院认定为可撤销行为。有的法院则认为,只要剥离时存在真实的借贷关系或者只要债务人和担保人在银行与资产管理公司的《债权转移确认书》上签字,视为借贷双方仅对借款合同的时间、格式加以变更,不违背法律,应当认定有效行为,债务人应当对于签字认可的债务承担责任。
5、如何认定虚假债权的问题。
湖南省高院《关于审理涉及银行不良金融资产转让纠纷指导意见》所称“虚假资产”,是指以下情形:
  (一)伪造债权合同、借据、账单等书证材料的;
  (二)债权已不存在或金额不足的;
  (三)伪造债权转让通知确认书的;
  (四)将尚未履行担保责任的“或有债务”作为可向被担保人追偿的现实债权进行转让的;
  (五)债权存在其他不实情形的。
河南省部分法院则与湖南高院的《意见》迥异,对于以上五种类型之外的情形不乏以虚假处理的案例。
6、自办实体贷款剥离的处理问题。
湖南省高院《关于审理涉及银行不良金融资产转让纠纷指导意见》规定:国有银行对自己所开办的企业享有债权的,银行将该债权作为不良金融资产剥离、转让,如果银行对开办该企业出资不足或抽逃注册资金,不良金融资产受让人请求银行在出资不足或抽逃资金范围内承担相应民事责任的,人民法院应予支持。
河南省的部分法院在审理此类案件时,亦是将其做为普通民事案件审理,依照相关民事法律做出裁决。
法律实务界有观点认为,上述情形的实质是原债权银行与债务人混同,导致的法律后果是债权债务关系消灭,依民法通说,标的物自始不存在,导致合同不能履行的,合同无效,按照合同无效的原则进行处理;若债权受让人对资产公司行使可撤销合同权的应予支持。该观点见于黄松有主编的《合同法司法解释实例释解》(人民法院出版社出版)。
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三亚市人民政府关于印发三亚市集体土地征收补偿安置管理规定的通知

海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府关于印发三亚市集体土地征收补偿安置管理规定的通知

三府[2011]181号


各镇人民政府,各区管委会,市政府各有关单位:


  《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定》已经五届市政府第68次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



三亚市人民政府
二○一一年十月二十八日



三亚市集体土地征收补偿安置管理规定



  第一章 总则


  第一条 为加强对土地征收补偿和安置的管理,保护被征地集体、农民和其他权利人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《海南省土地征收补偿安置管理办法》等有关法律法规,结合本市实际,制定本规定。


  第二条 凡在本市行政区域内征收农民集体所有的土地(以下简称征地),进行补偿和人员安置的,适用本规定。


  国家和省确定的铁路、公路、机场、航道港口、水利工程及国防军事设施等重大基础设施建设项目征收土地的补偿和安置标准,按国家、省规定补偿标准就高执行。


  第三条 本规定所称征收土地,是指国家为公共利益及实施规划的需要,依据法律规定的程序和批准的权限将农民集体所有土地征收为国有土地,并依法给予农民集体经济组织及农民补偿的行为。


  第四条 三亚市国土环境资源局统一负责本市行政区域内土地征收补偿的业务指导工作。征收土地具体补偿安置工作按照属地管理的原则由被征收土地所在的区、镇负责组织实施。


  第五条 被征收土地的单位和个人必须服从、支持和配合征收土地的工作,不得拒绝、阻碍征收土地工作人员依法执行公务,不得提出无法律法规依据的补偿和要求。


  第二章 土地征收实施工作程序


  第六条 征收土地方案由各区、镇人民政府制定,经市人民政府审核后,按国家、省有关规定报批。


  第七条 征收土地方案批准后,由市人民政府在被征收土地所在地公告,公告期限不少于15日。被征收土地的所有权人、使用权人、他项权利人应在公告规定期限内,持土地权属证书等有关材料到指定的地点办理征地补偿登记手续。


  第八条 土地征收组织实施单位会同有关部门对已批准征收土地方案的土地进行勘测、权属调查、附着物丈量、青苗清点和劳动力人口调查,拟定并公告征地补偿安置方案,征求被征收土地的农民集体经济组织和农民的意见后报市人民政府审批。


  第九条 征地补偿安置方案由组织实施征收土地的区、镇人民政府与被征收土地的农民集体经济组织签订《征收土地补偿协议书》,并落实征地的有关事项。


  第十条 被征收土地的农民集体经济组织应当将土地补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布,接受监督,任何单位和个人不得侵占、挪用被征地单位的征地补偿费用和其他有关费用。


  第十一条 被征收土地的所有权人、使用权人对补偿标准有异议,由市人民政府协调;协调不成的,由批准征地的人民政府裁决。对征地补偿、安置有异议的不影响征地方案的实施。被征收土地的所有权人、使用权人必须服从建设需要,在规定的期限内搬迁腾地,不得阻挠土地征收工作。


  第三章 土地、青苗和附着物补偿


  第十二条 凡在三亚市行政区域范围内依法征收农民集体所有土地(含水田、旱田、旱地、园地、林地等其它种植业用地,宅基地等其它土地,以及淡水养殖塘、高低位养虾塘、鲍鱼养殖场、禽畜养殖场和青蛙养殖池等所在土地),应给予征地补偿。


  征地补偿费应在征地补偿安置方案批准实施后在3个月内全额支付给被征收土地的农民集体经济组织,被征收土地范围内的附着物补偿费和青苗补偿费支付给产权人。


  第十三条 征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费,按三亚市统一年产值标准计算(附件1)。

依法有偿收回国有农场、林场、盐场、矿场及部队土地使用权,参照以上标准补偿。


  第十四条 青苗补偿标准是指国家征收农民集体所有土地时,对其地上短期农作物、中长期经济作物以及林木等苗木给予产权人的经济补偿。


  (一)征收土地的青苗补偿费,属短期农作物的,按一造农作物的产值计算,按常见短期农作物补偿标准执行(附件2);


  (二)征收土地的青苗补偿费,属中长期经济作物的,根据其种类和生长期长短一次性按常见中长期经济作物补偿标准执行(附件3);


  (三)征收土地涉及地上树木的,按常见林木补偿标准执行(附件4);


  (四)依法收回国有农场、林场、盐场、矿场及部队土地使用权和临时占用土地涉及地上青苗的参照以上标准执行。


  第十五条 地上附着物补偿标准是指国家征收农民集体所有土地时,对其地上各类建筑物、构筑物给予产权人的经济补偿。


  (一)凡在三亚市行政区域范围内依法征收农民集体土地涉及地上建筑房屋及附着物的,均按房屋拆迁补偿标准、各类建筑材料和装饰物补偿标准执行(附件5、附件6);


  (二)依法收回国有农场、林场、盐场、矿场及部队土地使用权涉及地上建筑物及附着物的,参照以上标准执行;


  (三)临时占用土地涉及地上附着物补偿的,参照以上标准执行;


  (四)对特殊附着物(包括机械设备),经与产权人协调达成协议,按协议执行;经协调不成的,可委托有资质的估价机构进行评估,评估成果经市人民政府批准后执行;


  (五)对堆(垒)放的附着物按迁移费用给予补偿。


  第十六条 生产企业厂房的机电设施、电力设施等附着物,能迁移的,给予迁移综合补偿费,迁移综合补偿费标准根据实际情况由双方商定;不能迁移的,可委托有资质的估价机构进行评估,评估成果经市人民政府批准后执行。


  第十七条 征地范围内涉及的水利、交通、电力、通讯、广播电视等杆线及地下电缆、管道迁移,由产权单位自行迁移。迁移费用标准,本《规定》有规定的,按规定标准支付。没有规定标准的,经与产权人协调达成协议,按协议执行;经协调不成的,可委托有资质的估价机构进行评估,评估成果经市人民政府批准后执行。



  第十八条 取、弃土场按临时用地手续办理,取、弃土场的用地单位对用地上现有青苗、附着物按规定标准给予补偿,并按照国家有关规定在一定期限内负责复垦,没有条件复垦或复垦不符合要求的,应当按被占用地类的复垦标准缴纳土地复垦费。


  第十九条 施工临时用地,双方应签订租地协议书并对该用地上现有青苗、附着物按规定标准给予补偿并按使用期限支付租金。


  第二十条 在征地方案公告后突击抢种的作物、树木和抢建的建筑物及其它附属物,依法不予补偿。


  第四章 房屋拆迁补偿安置


  第二十一条 征收土地方案经批准后,用地范围内的房屋及其附属物的拆迁补偿安置由土地征收组织实施单位负责组织实施(拆迁房屋及装饰物按附件5、附件6补偿标准执行)。


  第二十二条 征地拆迁房屋,必须根据城镇规划和土地利用总体规划的要求划定安置区,实行统一规划、统一建设、统一安置。


  (一)房屋拆迁后,需再建住宅的,由各区、镇人民政府根据规划要求统一安排宅基地。被拆迁户一户多宅且都被拆迁的,只安排一处宅基地,每户不得超过175平方米。不需要安排宅基地也不需要安置而选择货币补偿,并在规定期限内完成搬迁,按被拆迁合法房屋原作价补偿金额(不含房屋装饰部分)增加70%支付;


  (二)因项目建设需要对被搬迁户实行临时过渡安置,应支付给被搬迁户临时过渡安置补助费,其补助标准按每人每月400元执行,临时过渡期限一般不超过12个月(附件7)。


  第二十三条 拆除违章建筑物、违法占地建筑物和超过批准期限的临时建筑物,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑物,予以适当补偿。


  第二十四条 被拆迁房屋内的电话、空调、卫星电视接收设备、有线电视的拆移补偿费和供电线路拆移补偿费按迁移补偿标准执行(附件7)。


  第二十五条 征地拆迁非居住房屋造成停产、停业,应当给予补偿,补偿标准以征地公告前一年的月平均营业额的8%计算。补偿期限最长不得超过6个月。营业额以税务部门核准的纳税申报为准。


  第二十六条 被征地拆迁人每户搬迁补偿费3000元。


  第二十七条 非居住房屋不实行产权调换。居住房屋实行产权调换的,按产权调换比例执行(附件8)。


  第二十八条 因国家、省和市重点项目建设,需要整村搬迁安置,另行制订具体搬迁安置方案。



  第五章 被征地农民社会保障和留用地安置


  第二十九条 因土地被征收造成被征地农民失去生活来源和就业保障,按《海南省人民政府关于印发被征地农民基本养老保险暂行办法的通知》(琼府〔2009〕50号)和《三亚市被征地农民社会保障奖励暂行办法》(三府〔2009〕137号)有关规定,由政府、集体经济组织和个人共同筹集,合理分担。


  第三十条 国家、省重点项目征收农村集体经济组织60%以上耕地,在符合政策和规划的前提下,可按照项目带土地的原则,将不超过被征地总面积8%的土地作为建设用地预留给农村集体经济组织,用于促进就业和兴办公益事业。


  第六章 法律责任


  第三十一条 违反法定程序实施征地或者不按照国家和本《规定》的规定进行征地补偿安置,依法追究直接负责的主管人员和其他直接人员的法律责任。


  第三十二条 征收土地工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第七章 附 则


  第三十三条 本规定确定的各项补偿具体标准,由市人民政府根据土地年产值、经济总量和价格指数变动情况,适时调整公布。


  第三十四条 收回以有偿方式取得土地使用权的补偿标准按收回时剩余使用年限的土地市场评估价格给予补偿。


  第三十五条 本规定颁布实施后,有批准权限的人民政府已批准农转用和征收的项目征地,按已批准的征地补偿方案进行补偿。已依法申请办理农转用和征收,但有批准权限的人民政府尚未批准的项目征地,被征地单位和个人的补偿金额低于本规定补偿标准的,按本规定补偿标准给予补足;通过增加奖励或其它补偿方式已达到或超过本规定补偿标准,不再给予补偿。本规定颁布实施前涉及征地遗留问题的补偿不执行本规定。


  第三十六条 为促进征地工作,从财政经费安排征地补偿费总额5%的征地工作经费和5%的不可预见费,由征地单位统筹使用。


  第三十七条 本规定由三亚市人民政府负责解释。


  第三十八条 本规定自2011年11月1日起施行。


  《三亚市人民政府关于发布三亚市征用土地补偿和安置办法的通知》(三府〔2004〕33号)、《三亚市人民政府关于印发三亚市征收土地补偿奖励办法和调整青苗补偿标准的通知》(三府〔2008〕123号)文件同时废止。


  《三亚市人民政府关于转发海南省征地统一年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知》(三府〔2009〕104号)与本《规定》补偿标准不一致的,按本《规定》执行。



  附件:三亚市土地征收补偿安置管理规定附件.rar

http://www.sanya.gov.cn/govpub/sfile/govfile/data/t20120821_37597.shtml

关于修改《济南市城市私有房屋管理办法》的决定

山东省济南市人大常委会


济南市人民代表大会常务委员会关于修改《济南市城市私有房屋管理办法》的决定


2002年6月21日济南市十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2002年7月27日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准

一、第二条修改为:“本办法适用于本市市区城市私有房屋的管理。”
 二、第三条修改为:“济南市房产管理局是本市城市私有房屋管理的行政主管部门,负责对本市市区城市私有房屋的产权产籍实行统一管理。

 “区房产管理部门负责本辖区内城市私有房屋的具体管理工作。”

 三、删去第四条。

 四、第五条改为第四条,删去第二款。

 五、第六条改为第五条,修改为:“城市私有房屋权属登记,应当使用国家统一的房屋权属证书。

 “房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证。房屋权属证书是私有房屋产权和设定他项权利的合法凭证。”

 六、第七条改为第六条,修改为:“城市私有房屋权利人(申请人)应当依法办理房屋权属登记。

 “房屋权属登记按下列程序办理:

 “(一)权利人(申请人)持本办法第八条规定的有关证件,向房屋所在的区房产管理部门提出房屋权属登记申请;

 “(二)区房产管理部门应当自接到申请之日起七日内,对受理的申请和有关证件进行初审,并对房屋进行现场勘察;对房屋现状与权利人(申请人)提交的有关证件相符的报送市房产管理部门复核,对不符的退回申请并书面告知其退回事由;

 “(三)市房产管理部门应当自接到报送资料之日起七日内进行复核,复核合格的颁发房屋权属证书,复核不合格的出具不予颁发房屋权属证书的告知书。

 “市、区房产管理部门因特殊情况需逾期办理初始登记、变更登记、转移登记、他项权利登记的,应当书面告知权利人(申请人)逾期事由,但逾期最长不得超过七日。”

 七、第八条改为第七条,修改为:“新建房屋的,当事人应当在房屋竣工后三个月内申请办理房屋初始登记。

 “翻建、改建、扩建房屋的,权利人应当自房屋竣工之日起三十日内申请办理房屋变更登记。

 “因买卖、交换、赠与、继承、分家析产、分割、合并、裁决等原因致使房屋权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起三个月内申请办理房屋转移登记。

 “设定房屋抵押权、典权等他项权利的,权利人应当自事实发生之日起三十日内申请办理他项权利登记。

 “房屋被拆除或他项权利终止的,应当自事实发生之日起三十日内办理房屋注销登记。”

 八、第九条改为第八条,修改为:“申请办理房屋权属登记,权利人(申请人)应当按下列规定如实提交有关证件:

 “(一)初始登记的,提交土地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,施工许可证和身份证明;

 “(二)变更登记的,提交房屋所有权证、建设工程规划许可证和身份证明;

 “(三)转移登记的,提交房屋所有权证、身份证明及相关的合同、证明文件;

 “(四)他项权利登记的,提交房屋所有权证、身份证明及设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同和相关证明文件;

 “(五)注销登记的,提交房屋权属证书、身份证明及相关的合同、证明文件。”

 九、第十一条改为第十条,修改为:“城市私有房屋所有权转移、变更时,该房屋占有范围内的土地使用权随之转移、变更。房屋权利人除按本办法有关规定办理房屋所有权转移、变更登记手续外,还应当凭转移、变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请办理土地使用权转移、变更登记手续。”

 十、第十二条改为第十一条,修改为:“证件不全或房屋所有权不清的城市私有房屋暂缓办理房屋权属登记手续,待条件具备后再予办理。

 “违法建筑的城市私有房屋不得办理房屋权属登记手续。”

 十一、第十三条改为第十二条,修改为:“城市私有房屋权属证书不得涂改和伪造。权属证书遗失或毁坏,权利人应当向原发证机关申请补发或换证。”

 十二、第十四条改为第十三条,修改为:“拆迁城市私有房屋,拆迁人应当于房屋拆迁后三十日内到市房产管理部门办理房屋注销登记手续。”

 十三、删去第十五条至第十八条。

 十四、第十九条改为第十四条,第(一)项修改为:“无房屋所有权证的;”第(三)项修改为:“共有房屋未经其他共有人书面同意的;”删去第(四)项、第(五)项;第(六)项改为第(四)项;第(七)项改为第(五)项,修改为:“法律、行政法规规定禁止买卖的其它情形。”

 十五、第二十条改为第十五条,修改为:“买卖城市私有房屋,卖方应当向市人民政府规定的部门如实申报成交价格。”

 十六、第二十二条改为第十七条,修改为:“租赁城市私有房屋,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并自合同签订之日起三十日内持房屋所有权证、租赁合同和双方当事人的身份证明到房屋所在的区房产管理部门登记备案。”

 十七、第二十三条改为第十八条,第(一)项修改为:“无房屋所有权证的;”第(三)项修改为:“共有房屋未经其他共有人书面同意的;”第(五)项修改为:“法律、行政法规规定禁止的其他情形。”

 十八、第二十四条改为第十九条,修改为:“城市私有房屋出租人应当按租赁合同约定将出租的房屋交承租人使用;承租人应当按合同约定交纳租金。”

 十九、第二十五条改为第二十条,第一款修改为:“出租人应当按照租赁合同的约定履行维修房屋义务。”

 二十、第二十六条改为第二十一条,修改为:“城市私有房屋在租赁期内所有权发生转移的,新的房屋所有权人应继续履行原租赁合同;在租赁期内承租人死亡;其共同居住人需要继续租用的,原租赁合同继续有效。”

 二十一、第二十七条改为第二十二条,修改为:“承租人与他人互换房屋使用权,应当事先征得出租人书面同意,换房时,出租人与新的承租人另行签订租赁合同,原租赁合同同时终止。”

 二十二、删去第二十八条。

 二十三、删去第二十九条。

 二十四、删去第五章和第三十条至第三十五条。

 二十五、第三十六条改为第二十三条,第(一)项、第(二)项合并作为第(二)项,修改为:“涂改、伪造房屋权属证书的,其证书无效,可以对当事人处以一千元以下罚款;”删去第(三)项至第(六)项;第(七)项改为第(三)项,修改为:“租赁城市私有房屋未登记备案的,责令限期补办手续,逾期不补办的,按出租房屋使用面积每平方米处以五元罚款;”删去第(八)项;增加一项,作为第(一)项:“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段取得房屋权属证书的,收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废。”

 二十六、第三十七条改为第二十四条,修改为:“实施行政处罚应当按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定执行。”

 二十七、第三十八条改为第二十五条,修改为:“当事人对处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。”

 二十八、第三十九条改为第二十六条,修改为:“因房屋产权的确认、买卖、租赁、交换、继承、赠与、抵押、出典、承典、使用、维修及其他原因发生纠纷的,当事人可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。”

 二十九、第四十一条改为第二十八条,修改为:“房产管理部门违反本办法规定,当事人有权向人民法院提起行政诉讼。

 “房产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;给当事人造成损失的,由房产管理部门承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

 三十、第四十二条改为第二十九条,修改为:“县(市)城镇私有房屋的管理可以参照本办法执行。”

 三十一、删去第四十三条、第四十四条。

 本决定自2002年10月1日起施行。

  《济南市城市私有房屋管理办法》根据本决定作相应修改、重新公布。