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关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济/汪顺生

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 11:43:01  浏览:9047   来源:法律资料网
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关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济


在二手商品住宅买卖过程中,经常会遇到出卖人的户口迁移问题,由于个别出卖人法律意识的淡薄和信用的缺乏,往往在商品住宅买卖交易完成后,仍不迁出户口,使得买受人不能及时迁入户口,影响了生活、学习和工作,并影响了房屋的再次处分权,引发矛盾。本文就二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济问题进行探讨。

一、户口迁移的合同救济

根据上海市高级人民法院文件精神,户口迁移问题属于公安部门行政管辖范围,不属于司法审判的范畴。一旦发生出卖人不履行合同,买受人不能向法院起诉要求出卖人限时迁移户口。这样,势必影响了买受人的权益。因此,为了使出卖人在房屋买卖交易完成后,及时迁移户口,往往在合同中增加一条约束条款。即如果出卖人不在规定的时间内迁移户口,则每延期一天,按合同总价的万分之几向买受人支付违约金。这样一来,出卖人从经济角度考虑,大都能按合同规定时间将户口迁移,以免被追溯违约金。

二、户口迁移违约金案件审理存在的问题

如上所述,由于买卖双方在合同中增加了户口迁移的违约条款,绝大多数情况下,出卖人都能自觉履行合同,按时将户口迁移。但也有一些出卖人不按时迁移户口,导致诉讼发生,买受人向出卖人追溯违约金。由于各个案件标的不同,违约的原因不同,使得同类案件的判决结果大相径廷,出现了同案不同判的结果。甚至出现一次判决后,出卖人无正当理由仍不迁移户口的情况,发生累讼的现象,既不能有效维护买受人的合法权益,也浪费了审判资源。

三、法院审判时应当正确确定违约金的金额

这类案件案情虽然简单,但正确确定违约金的金额,对解决纠纷极为重要。有以下几点应当把握:

1、查明出卖人违约的原因

这类案件通常在诉讼过程中,出卖人的户口仍未迁移。有的是由于客观原因暂时无法迁移,如出卖人在出售房屋时同时又重新购买了二手房,新购二手房原业主户口尚未迁移,其户口无法迁移;有的是突发重病,无法及时办理;也有的是无理不迁。

2、合理确定违约金的计算期限

一般情况下,违约金的计算期限应当从合同规定的户口迁移之日起算到实际迁移之日。如果确实是由于不可抗力或出售人无法抗拒的原因造成不能如期迁移户口,则应扣除上述事件影响的期间。如判决时,出卖人尚未迁移户口,应暂计到判决生效的支付日。

3、合理确定违约金的金额

目前,在实际中,当事人约定的违约金高低各不相同,有的约定为总房价的万分之五,有的约定为总房价的千分之五。而有的法院在判决时,将金额大幅降低为万分之一,有的则是随意定一个总额,对出卖人的违约行为不能给予有效的制裁,造成案件结案,户口仍未迁移。

笔者认为,关于违约金约定过高是否需要调低的问题,应当把握以下三点: 一是看出卖人主观过错的大小;二是看出卖人是否要求降低;三是看约定金额是否显失公平。一般可以银行同期贷款利率的一到四倍为限较为合理。对于在案件审理过程中,能立即迁移户口者,可判下限,对于无正当理由拒不迁移者,可判上限。

总之,正确合理地审理因户口迁移引起的追索违约金案件,应当本着着重调解的原则,尽量让出卖人在审理案件过程中及时迁移户口,同时给予买受人必要而合理的补偿,以维护法律的公正和合同的严肃性。

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任免驻外大使名单(1999年第1期公报)

全国人民代表大会常务委员会


任免驻外大使名单(1999年第1期公报)


中华人民共和国主席江泽民根据全国人民代表大会常务委员会的决定任免下列驻外大使:
1999年1月8日
一、免去吴建民的中华人民共和国常驻联合国日内瓦办事处和瑞士其他国际组织代表、特命全权大使职务。
任命乔宗淮为中华人民共和国常驻联合国日内瓦办事处和瑞士其他国际组织代表、特命全权大使。
二、免去杨福昌的中华人民共和国驻阿拉伯埃及共和国特命全权大使职务。
任命安惠侯为中华人民共和国驻阿拉伯埃及共和国特命全权大使。
三、免去乔宗淮的中华人民共和国驻瑞典王国特命全权大使职务。
任命王桂生为中华人民共和国驻瑞典王国特命全权大使。
1999年3月12日
一、免去张成礼的中华人民共和国驻巴基斯坦伊斯兰共和国特命全权大使职务。
任命陆树林为中华人民共和国驻巴基斯坦伊斯兰共和国特命全权大使。
二、免去钱锦昌的中华人民共和国驻马来西亚特命全权大使职务。
任命关登明为中华人民共和国驻马来西亚特命全权大使。
三、免去关登明的中华人民共和国驻菲律宾共和国特命全权大使职务。
任命傅莹(女)为中华人民共和国驻菲律宾共和国特命全权大使。
四、免去李清玉的中华人民共和国驻阿尔及利亚民主人民共和国特命全权大使职务。
任命郑阿全为中华人民共和国驻阿尔及利亚民主人民共和国特命全权大使。
五、免去安惠侯的中华人民共和国驻黎巴嫩共和国特命全权大使职务。
任命刘振堂为中华人民共和国驻黎巴嫩共和国特命全权大使。
六、免去刘立德的中华人民共和国驻科特迪瓦共和国特命全权大使职务。
任命赵宝珍(女)为中华人民共和国驻科特迪瓦共和国特命全权大使。
七、免去肖思晋的中华人民共和国驻安哥拉共和国特命全权大使职务。
任命蒋元德为中华人民共和国驻安哥拉共和国特命全权大使。
八、免去蒋元德的中华人民共和国驻佛得角共和国特命全权大使职务。
任命廖启平为中华人民共和国驻佛得角共和国特命全权大使。
九、免去刘培根的中华人民共和国驻古巴共和国特命全权大使职务。
任命王成家为中华人民共和国驻古巴共和国特命全权大使。
十、免去李尚胜的中华人民共和国驻牙买加特命全权大使职务。
任命刘大群为中华人民共和国驻牙买加特命全权大使。
十一、免去汤铭新的中华人民共和国驻乌拉圭东岸共和国特命全权大使职务。
任命王珍为中华人民共和国驻乌拉圭东岸共和国特命全权大使。
十二、免去詹道德的中华人民共和国驻巴巴多斯特命全权大使职务。
任命杨友勇为中华人民共和国驻巴巴多斯特命全权大使。
十三、免去崔广俊的中华人民共和国驻基里巴斯共和国特命全权大使职务。
任命杨智宽为中华人民共和国驻基里巴斯共和国特命全权大使。
十四、免去廖金城的中华人民共和国驻瓦努阿图共和国特命全权大使职务。
任命黄东璧为中华人民共和国驻瓦努阿图共和国特命全权大使。
十五、任命张滨华为中华人民共和国驻汤加王国特命全权大使。




机动车第三者责任保险被动了手脚?

在交通事故频发的今天,机动车交通事故责任强制保险和商业机动车第三者责任保险共同发挥着及时补偿受害人损失的重要作用,此类责任保险也无愧于社会稳定器的称号。然而近一两年,笔者在办理交通事故赔偿案件和接待当事人咨询中,常常听到有车主抱怨,自己为了减轻和转移在交通事故中可能承担的赔偿责任,针对性地投保了机动车第三者责任险,但发生交通事故导致本车上其他人员伤亡后,保险公司却以这属于第三者责任险的除外责任,没有另行投保车上人员责任险而拒绝赔偿。虽然知道依据保险合同,无法打赢对保险人的官司,但他们仍然心存疑惑,想知道在法律上,保险车辆上除司机以外的其他人员,如随车乘员、旅客、押运工等是否在第三者的范围之内。
我国调整商业保险法律关系的特别法-《保险法》第65条第4款规定,“责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的赔偿责任为保险标的的保险。”,这里的第三者是指合同之外的所有第三人。机动车第三者责任险是责任保险中的一种,自然,除车主和司机之外的其他车上人员无疑应在第三者范围之内。由于被保险人在交通运行中可能致人损害,需要承担巨额赔偿责任,为将自己的风险合法地转嫁并使受害的第三者能够获得充分救济,因此才有投保机动车第三者责任险之必要。车上人员在车辆运行过程中虽身处车内,但其并非车辆的实际控制人,几无能力阻止交通事故的发生。他们在交通事故发生受到损害后,不论与被保险人存在雇佣关系,还是存在运输合同关系,均可依法要求被保险人承担损害赔偿责任。
笔者认为,现行的机动车第三者责任险使用了《保险法》中的法律概念与定义,却没有保持与法律概念外延的一致,保险人在拟定保险条款时,有意增加限制性定语,将第三者界定为“除投保人、被保险人、保险人以外的,因保险车辆发生意外事故遭受人身伤亡或财产损失的保险车辆下的受害者”,直接将本车上其他人员排除在第三者之外,其实是与法律规定相冲突的。有些保险公司则以免责条款的形式规定于第三者责任保险条款中,根据我国《合同法》第40条的规定,“提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”,第三者责任保险合同将车上人员排除在第三者范围之外,是对被保险人获得保险赔偿权利的限制,要求另行投保车上人员责任险,属于加重对方责任,当属无效条款。
就保险公司要求另外投保的车上人员责任险的保险责任条款来看,“发生保险事故,造成保险车辆上人员的人身伤亡,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任,保险人负责赔偿。”,也明显是刻意把车上人员直接从第三者中剔了出去,另设收费险种。上述做法,如同现在的医院将本来的一项收费分解成若干个收费项目的做法,经营者无疑是会大大的获利,只是受到蒙蔽的广大车主却还得再加一份钱,以达到所谓的全险保障。
车上人员不能进入第三者责任保险理赔范围在现实中还导致了下列问题:在很多交通事故中,明明是一方驾驶员的全部责任,其所驾驶车辆的乘员死亡或者受到伤害,但驾驶员及车主却没有赔偿能力,这时,事故处理交警往往为了使受害人得到部分赔偿而不得不违心给另一方驾驶员加上一定的责任,以便能使用该车的交强险保险金额来赔付受害者。
各商业保险公司如能真正认识到这种做法侵害到了广大车主的利益,而想纠正这种错误,笔者认为不外乎两个办法:一是保险公司修改第三者责任险相关条款,依照人们通常的理解,将车上人员责任涵盖于第三者责任险保险责任范围,以使险种名称内容与法律规定相一致,还其本来的面目,保险费率可适当调整;二是保持现在的保险责任范围不变,与车上人员责任险并存,但需改变该险种称谓,比如称之为“撞击他人他物责任险”等类似的名称。
  
 
   (作者:魏海渊 山西雅德律师事务所)