印发江门市事业单位试行人员聘用制度暂行办法的通知
广东省江门市人民政府办公室
印发江门市事业单位试行人员聘用制度暂行办法的通知
江府办［2005］48号
各市、区人民政府，市直各单位：
《江门市事业单位试行人员聘用制度暂行办法》业经市政府同意，现印发给你们，请按照执行。
江门市人民政府办公室
二○○五年六月十七日
江门市事业单位试行人员聘用制度暂行办法
第一章 总 则
第一条 为全面深化我市事业单位人事制度改革，建立和规范我市事业单位人员聘用制，根据国家有关的法律、法规，制定本办法。
第二条 事业单位除按照国家公务员制度进行人事管理的以及转制为企业的以外都要试行人员聘用制度。事业单位中的原固定用人制度职工、合同制职工、新进事业单位的职工，包括工勤人员都要实行聘用制度。
第三条 坚持党管干部、党管人才的原则，执行德才兼备的用人标准，按照科学、合理、精简、效能的原则设置岗位，明确岗位职责、条件和待遇，建立一套适合各类事业单位特点，符合专业技术人员、管理人员和工勤人员岗位要求的现代人事管理制度。
第四条 禁止事业单位违反国家规定和未履行审批手续聘用未满十六周岁的未成年人。
第二章 实施步骤
第五条 各部门和单位要采取多种形式和方法，广泛开展事业单位试行人员聘用制度的宣传发动工作。通过召开动员大会、组织学习有关政策文件等方法，使全体人员了解事业单位试行人员聘用制度的内容和要求，提高思想认识，积极支持和参与试行人员聘用制度工作。
第六条 各事业单位要根据国务院办公厅、中共中央组织部、国家人事部、省政府办公厅、省人事厅等有关政策和精神，结合实际制定实施方案。实施方案包括如下内容：
（一）试行人员聘用制度的指导思想和原则；
（二）试行人员聘用制度的时间、步骤和方法；
（三）岗位设置和人员聘用（任）的方式和方法；
（四）落聘人员的安置办法；
（五）聘后管理的措施。
第七条 各事业单位的实施方案应先在单位内部公布，并组织职工讨论，广泛听取意见，修改完善，经单位领导班子集体研究和职工代表大会讨论通过后按规定程序上报。
第八条 职工依据本单位公布的岗位以及岗位的职责、条件、待遇和自身条件，申请应聘岗位。
第九条 单位采取竞争上岗或双向选择等方式方法，按照规定程序进行考试或考核，择优拟定岗位聘任人选，并将具体岗位聘任名单统一公布。
第十条 单位与职工按照国家有关法律、法规，在平等自愿、协商一致的基础上，签订《广东省事业单位聘用合同书》。
第十一条 单位与职工签订的《广东省事业单位聘用合同书》送同级政府人事部门鉴证。
第三章 岗位设置
第十二条 事业单位应在事业单位机构改革核定的内设机构、科室职能、人员编制、领导职数的基础上，根据国家、省、市定岗定员政策和单位工作性质、所承担任务、自身发展需要，合理设置岗位，制定各级管理人员（职员）、专业技术人员和工勤人员岗位、职数及其职责、任职资格条件、待遇、聘用期限。
第十三条 岗位设置必须以“事”为中心，根据单位所承担的工作任务，合理设置岗位，不能因人设岗。
岗位设置必须是有效完成工作任务的最低数量，可设可不设的岗位坚决不设，不交叉和重复设岗。
岗位设置要向关键岗位、重点岗位倾斜，向人才紧缺、技术力量薄弱的岗位倾斜，要有利于吸引和选拔优秀人才。
第十四条 设置岗位事项。
（一）对单位的工作任务进行调查分析，再进行分解、归类、合并，划分岗位职责范围和类别。
（二）根据岗位工作性质、难易程度、责任轻重和所需资格条件，确定岗位层次。
（三）对岗位设置进行评价，对不适当的岗位或岗位职责要及时进行调整。
（四）制定岗位说明书。岗位说明书的制定要简明规范，主要内容应包括岗位名称、职责、权利、义务和任职资格条件等。
第四章 聘用方式
第十五条 事业单位应当坚持公开、平等、竞争、择优的原则，通过公开招聘、考试考核、竞争上岗和双向选择等方式聘用人员。
（一）公开招聘。事业单位应面向社会公开招聘工作人员。
（二）考试考核。事业单位首次试行人员聘用制，应在单位现有在编的职工中，采取考试或考核的方式择优聘用；其中有执业资格才能上岗的专业性岗位，须从具备相应执业资格的人员中择优聘用。
对聘期届满人员，单位可按照管理权限，通过述职、民主测评、组织考察等方式进行聘期考核确定是否续聘。
（三）竞争上岗。单位领导岗位人员的聘任，按照干部人事管理权限办理；中层管理岗位人员的聘任，原则上参照中共中央《党政领导干部选拔任用工作条例》、中央组织部、人事部《关于党政机关推行竞争上岗的意见》（组通字［1998］33号）和省、市的有关规定，通过竞争上岗产生聘任人选。
参加竞争上岗人员与所竞争岗位要体现差额原则。由于专业性太强等客观原因达不到竞争比例的，可根据管理权限由所在单位专业（学科）带头人推荐、领导班子集体研究决定聘任人选。
（四）双向选择。实行双向选择的方法是：
1、个人填写双向选择志愿表，每人可选择1至2个岗位。
2、单位的部门负责人填写选择本部门工作人员意向表，每个岗位选择不少于2人。
3、由于专业性强，人数少等原因不具备“双向选择”条件的，由单位的部门领导提出拟聘用人选。
4、单位聘用工作小组对双向选择意见进行审查协调，提出聘用意见。
5、经单位领导班子集体研究决定后，按规定程序办理聘用（任）手续。
第五章 工资福利待遇
第十六条 实行人员聘用制度的事业单位，要在建立以聘用制和岗位管理为基本内容的新型用人制度的同时，进一步深化内部收入分配改革，逐步建立与事业单位人事制度改革相适应的分配激励机制。确定受聘人员的工资待遇，要根据岗位职责、效率优先、兼顾公平，向关键岗位和特殊岗位倾斜，按照“岗动薪动”的原则，结合事业单位的特点，搞活工资分配。
（一）经费来源主要由财政核拨的事业单位，以及经费来源部分由财政核补的事业单位，受聘人员的岗位工资待遇主要包括以下三部分：一是国家规定工资构成中的固定部分，根据所聘岗位的等级（专业技术职务等级、职员等级、工人技术职务和技术等级，下同）确定；二是国家规定工资构成中活的部分及单位收入中按国家有关规定可用于个人分配部分，由单位根据实际情况搞活分配；三是国家规定的津贴补贴，按现行政策执行。
（二）经费自筹的事业单位，受聘人员的岗位工资待遇，由单位在核定的工资总额内，按照国家有关政策自主确定。受聘人员国家规定的工资待遇，由单位记载，并按国家工资政策相应调整，作为职工调动和养老保险制度改革前计发退休（退职）费的依据。
为营造我市良好的吸引、留住人才环境，对高级职称人员聘用后的工资福利待遇，应不低于本单位人事制度改革前的水平。
第六章 聘用合同的订立
第十七条 聘用单位按照《国务院办公厅转发人事部关于在事业单位试行人员聘用制度意见的通知》（国办发［2002］35号）、《事业单位试行人员聘用制度有关问题的解释》（国人部发［2003］61号）文的规定，在平等自愿、协商一致的基础上，按干部管理权限与工作人员签订《广东省事业单位聘用合同书》。
第十八条 受聘人员凡与聘用单位负责人员有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲或者近姻亲关系的,不得被聘用从事该单位负责人员的秘书或者人事、财务、纪律检查岗位的工作。聘用工作小组成员在办理人员聘用事项时,遇有与自己有上述亲属关系的,应当回避。
第十九条 聘用合同鉴证是政府人事部门依法审查、证明聘用合同真实性和合法性的一项行政服务措施。合同鉴证的重点是合同内容是否符合国家法律、法规和政策，合同条款是否完备，双方的责任、权利、义务是否明确。市直及中央、省驻江事业单位，其聘用合同鉴证由市人事局负责，各市（区）聘用合同的鉴证，由各市（区）人事局负责。
第七章 聘后管理
第二十条 事业单位的领导和工作人员均实行考核制度，考核必须坚持客观、公正的原则。考核由单位考核小组负责组织实施，小组成员由组织人事、纪检监察、工会、职工代表组成。考核工作方案须经单位职代会讨论通过，考核结果要在单位内部公示，接受群众监督。
考核形式包括定期考核（年度考核、聘期考核）和不定期考核（平时考核）。
考核的内容应当与岗位的实际需要相结合，包括德、能、勤、绩、廉等方面。
考核的基本方法，实行领导考核与群众评议相结合、工作实绩与工作态度相统一的方法，考核小组在听取群众评议意见和单位领导意见的基础上，提出对工作人员考核等次意见，报单位领导班子集体讨论决定。考核结果分为优秀、合格、基本合格、不合格4个等次。
考核结果是单位对聘用人员续聘、解聘或者调整岗位的依据。按干部人事管理权限，聘用单位对年度考核或者聘期考核不合格的受聘人员，可以调整岗位或者安排其离岗接受必要的培训。岗位变化后，其聘用合同作相应变更。受聘人员无正当理由拒绝变更的，单位有权单方面解除聘用合同。
第二十一条 为保障聘用制度的实施，妥善处理聘用工作中出现的各种问题，及时化解矛盾，维护聘用单位和受聘人员双方的合法权益，各级人事部门要建立和完善人事争议仲裁制度。受聘人员与聘用单位在公开招聘、聘用程序、聘用合同期限、聘期考核、解聘辞聘、未聘安置等问题上发生争议的，当事人可以申请人事争议仲裁。
第八章 执行与监督
第二十二条 事业单位首次实行人员聘用制度，按照竞争上岗、择优聘用的原则，从本单位现有在职职工中选聘符合岗位要求的人员签订聘用合同；也可以根据本单位的实际情况，在严格考核的前提下，采用单位与现有在职职工签订聘用合同的办法予以过渡。
第二十三条 江门市委管理的事业单位领导班子成员，仍执行现行的管理办法，暂不实行聘用制；各市（区）委管理的事业单位领导班子成员，由各市（区）自行确定管理办法。
事业单位的党群组织专职人员，在已与单位明确了聘用关系的人员范围内，按照各自章程或法律规定产生、任用。
单位中层岗位（含）以下人员的聘用合同，由单位法定代表人与其签订。单位中层岗位人员的职务聘任期限，除即将到达退休年龄等特殊情况外，一般应与所在单位法定代表人任期相一致。
第二十四条 专业技术岗位的聘任，实行评聘分开，根据岗位需要和专业技术人员的专业技术资格实行聘任。
第二十五条 实行低职高聘，为人才成长创造条件。低职高聘适用于无须具备执业资格的专业技术岗位，同时具备以下条件：
（一）贡献突出、成绩显著，群众公认，真才实学的优秀专业技术人才，是本单位、本专业学科带头人、部门负责人或是单位引进的特殊专业技术人才；
（二）本专业、部门紧缺的专业技术人员，并有空缺岗位；
（三）任现职以来获得江门市科研成果一等奖以上（主研人员）或现已承担市级重点科研课题（主研人员）。
第二十六条 聘用合同的期限按如下类别作不同处理。
（一）聘用合同分为四种类型：3年（含）以下的合同为短期合同，对流动性强、技术含量低的岗位一般签订短期合同；3年（不含）以上的合同为中期合同；至职工退休的合同为长期合同；以完成一定工作为期限的合同为项目合同。
（二）试用期的规定只适用于单位新进的人员，试用期只能约定一次。试用期一般不超过3个月，情况特殊的，可以延长，但最长不得超过6个月。被聘人员为大中专应届毕业生的，试用期可以延长至12个月。试用期包括在聘用合同期限内。原固定职工签订聘用合同，不再规定试用期。
（三）首次聘用，对工龄已满25年或者在本单位连续工作已满10年且年龄距国家规定的退休年龄已不足10年的人员，提出订立聘用至退休的合同的，聘用单位应当与其订立聘用至该人员退休的合同。符合上述条件的未聘人员，应在试行人员聘用工作中予以妥善安置，不得解除与单位的人事关系。聘用期满，在同一用人单位连续工作满10年以上，当事人双方同意延续聘用合同，如果职工提出订立长期合同的，应当签订长期合同。
（四）在试行聘用制中，军队转业干部本人愿意的，可签订长期合同；复员退伍军人可签订中、长期合同。军转干部、复退军人首次签订聘用合同，不得约定试用期。
（五）单位首次试行人员聘用制的上一年年度考核确定为不合格等次的人员，可签一年的短期合同，次年被评为合格以上等次的，参照本单位人员聘用期限，签订相应期限的合同。
（六）经批准办理延长退休的专家，单位可与其签订与延长退休期限相一致的聘用合同。
（七）个人行为能力受到限制的管理人员、专业技术人员，经有效鉴定，可以缓签聘用合同，缓签期的待遇按国家和省的有关规定执行。
（八）在首次签订聘用合同中，职工拒绝与单位签订合同的，单位给予其不少于3个月的择业期，择业期满后仍不与单位签订聘用合同的，应当劝其办理辞职手续，未调出又不辞职的，予以辞退。
（九）经劳动能力鉴定委员会鉴定完全丧失劳动能力的，按照国家有关规定办理退休（退职）手续。
（十）经指定的医疗单位确诊患有难以治愈的严重疾病、精神病的，暂缓签订聘用合同，缓签期延续至前述情况消失，缓签期的待遇按国家和省的有关规定执行。
第二十七条 有下列情况之一的，单位应与职工签订聘用合同：
（一）现役军人的配偶；
（二）女职工在孕期、产期、哺乳期内的；
（三）残疾人员；
（四）患职业病或因工负伤，经劳动能力鉴定委员会鉴定为1-6级伤残的；
（五）单位聘任为正高专业技术职务（含博士生导师）和博士后研究出站的专业技术人员以及享受国务院政府特殊津贴专家；
（六）取得硕士学位以上、副高职称以上和关键岗位的管理、专业技术骨干，经本人提出、单位同意后，也可签订长期合同；
（七）国家政策有明确规定的。
第二十八条 在单位首次试行人员聘用制中确实需要落聘的职工，单位应当根据实际情况妥善安置。
（一）工龄不满10年的落聘人员，可由单位安排为期不超过6个月的待岗培训学习期。待岗培训学习期间，单位按月发给100%的工资、补贴以及50%的岗位津贴、奖金。培训学习费用由单位负担。培训学习结束后，单位根据个人情况，安排竞聘新的岗位；经2次竞聘确实难以竞聘上岗的，可根据其具体情况安排在工勤岗位工作，享受新的岗位薪酬待遇，或者根据本人意愿，给予12个月的择业流动期；择业流动期由单位按月发给国家和省统一规定的工资和补贴。择业流动期间到新单位再就业的，原单位从其就业之月起停发工资和补贴，并给予办理有关手续;本人提出辞职的，单位应予以准许，并按国家和省的有关政策规定，办理辞职、社会保险等手续。
（二）工龄满10年不满25年的落聘人员，原则上在本单位合理安排，由单位安排适当的工作岗位；调整后的岗位实行试岗期，每次试岗期为一年，不合格的可调整另一岗位试岗。试岗期间由单位按月发给100%的工资、补贴以及50%的岗位津贴、奖金；试岗期满，考核合格的应予以聘用，并签订聘用合同；两次试岗不合格又不服从安排的落聘人员，本人可以提出辞职，或由单位办理辞退手续。
第二十九条 各事业单位在研究拟定受聘人员的工资待遇分配办法时，要兼顾国家、集体、个人三者利益，正确处理改革、发展、稳定的关系，妥善处理各类人员之间的关系，分配改革方案需充分听取群众的意见，经职工代表大会审议，并报上级主管部门审核和政府人事部门备案。其中，事业单位领导人员的收入分配办法，应按干部管理权限报主管部门批准。事业单位的工资总额由人事、财政等部门联合核定。
第三十条 事业单位试行人员聘用制后，对批准辞职、辞退的人员，其解除聘用合同的经济补偿，按国家和省的有关规定办理。没有办理社会保险的，单位要按国家、省和我市有关规定办理社会保险手续，缴纳单位应交的社保费。
第三十一条 事业单位实施本办法后新进入的工作人员，因自身原因在合同期间被解聘或合同期满不再续聘的，不适用第二十八条规定。
第三十二条 试行聘用制后新进入事业单位的工作人员试行人事代理制度；在试行人员聘用制后，被中止、终止、解除合同的人员，其人事档案，用人单位在1个月内移交给当地政府人事部门所属人才交流服务中心管理。
第九章 附则
第三十三条 本办法自印发之日起实施。
第三十四条 本办法施行后，如国家和省出台新的政策规定，按国家和省的规定执行。
第三十五条 本办法由江门市人事局负责解释。
房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承担
宋晓锋
吕某买房10年之久，售房人却未为其办理产权证，原因何在？售房人拒绝办证的理由能否成立？办证请求权是否适用诉讼时效？逾期办证的违约金该如何计算？
1. 案情简介
1999年8月15日，吕某与北京市民政局住宅合作社（以下简称合作社）签订《房屋销售合同》，约定吕某购买合作社建设的位于昌平区沙河镇民园小区一套房屋，房屋总价款为100073元，双方在房屋交付后九十天内到房屋交易部门办理契约过户手续并申领房地产权属证件等内容。吕某按约定支付首付款30022元，其余房款以银行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向吕某出具了收到总房款的收据。2000年10月20日，吕某办理了入住手续。但至今合作社仍未给吕某办理房屋产权过户手续。2009年9月，吕某将合作社诉至法院，要求合作社继续履行合同，办理过户手续；支付逾期办理房屋过户手续的违约金59555.9元。
合作社答辩称：吕某至今未将所欠房款结清，有（2009）一中初字第9771号民事调解书为证。违约的是吕某，不是合作社；未办理房屋产权过户手续，是原告自己造成的，并且因其拖欠贷款曾在2002年10月13日给物业写信同意由原来的物业收回房屋过户；吕某拖欠房款，至今未还清，因吕某还不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，从未找被告要求办理房屋过户手续。
2.裁判要点
一审法院认为：原被告签订的《房屋销售合同》合法有效；原告未按期偿还银行借款，是导致被告代其偿还后发生追偿纠纷的原因，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立，本院不予支持；鉴于双方有关追偿借款的纠纷现已通过诉讼解决，故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的要求，本院予以支持。故判决，被告于北京市民政局住宅合作社于本判决生效后三十日内协助原告吕某办理房屋所有权登记；驳回原告的其他诉讼请求。
3.评析意见
3.1吕某已履行了购房人的主要义务，合作社以代吕某偿还银行借款为由拒不协助吕某办理产权证的抗辩理由不应成立。
抗辩权，是指对抗请求权的权利，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，这一权利的行使可以造成对方请求权的消灭或者使其效力延期发生。
抗辩权有以下特征：（一）其行使以请求权的行使为前提，没有请求权的行使，抗辩权自无必要行使。（二）抗辩权只能由法律明确规定而产生，约定的抗辩事由只能产生合同的权利，而不是抗辩权。（三）抗辩权为私权，否行使完全由当事人来决定，不主动援引者视为放弃；法官不得主动依职权审查抗辩权是否存在。（四）抗辩权的行使有一定的期限限制，该期限要么由法律规定，要么推定为合理期限，但抗辩权没有自己独立的行使期间，因为抗辩权是依附于请求权而发生的，如果对方请求权合法成立，则抗辩权也就合法成立，如果对方的请求权不合法，则抗辩权也无必要行使。
本案系房屋买卖合同纠纷，吕某作为购房人的主要义务是及时足额支付房款。本案中，吕某已及时向合作社支付了首付款，并且通过银行按揭贷款也将剩余房款支付给了合作社，吕某依约履行了买方人的主要义务。关于吕某因种种原因未及时偿还银行借款，合作社作为担保人为吕某偿还银行借款，这属于担保追偿纠纷，这与本案属于不同的法律关系，并且合作社就代吕某偿还借款事宜已诉至法院并经法院调解结案，其作为担保人的权益已得到保护，合作社以宫某不偿还其作为担保人代为偿还的款项为由拒不履行其作为售房人的主要义务，拒不协助吕某办理产权，没有任何依据，其抗辩理由不能成立。
一审法院认为“原告未按期偿还银行借款，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立。”是错误的。一审法院混淆了买卖合同纠纷与担保追偿权纠纷两种法律关系，错误的理解了抗辩权的性质及使用条件，从而错误的认定了合作社的抗辩理由。
3.2合作社未按约定协助吕某办理产权证违反合同的主要义务构成违约，应承担延期办理产权证的违约责任
合作社作为售房人的主要义务是交付房屋、协助办理过户手续。本案中，吕某及时足额支付了房款，合作社也应该全面履行合同，及时交付房屋、协助办理过户手续。但在吕某支付房款后的长达10年的时间里，合作社未曾履行其办证义务。
根据《合同法》及双方签订的《《房屋销售合同》，合作社的行为已构成违约，应当承担违约责任，应尽快协助吕某办理涉案房屋的房屋所有权登记，并且应向吕某支付逾期办理产权证的违约金。一审法院不支持吕某要求合作社支付逾期办理产权证的违约金的诉求是错误的。
3.3关于办理产权证的请求权是否适用诉讼时效
吕某于1999年买房，10年后才请求办理产权证，吕某的办证请求权是否适用两年的诉讼时效呢？
关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
本案中，合作社于2000年10月20日将涉案房屋交付，吕某已实现对房屋的占有，吕某请求合作社办理房屋所有权登记的请求权已具有了物权的性质，不适用诉讼时效分规定。
3.4关于延期办理产权证违约金诉讼时效的起算
吕某购买合作社房屋，合作社虽向吕某交付房屋，但没有及时办理产权证，违反了合同的主要义务，应当承担支付违约金责任。违约金是一种债权请求权，适用诉讼时效没有异议。但延期办理产权证违约金应从何时起算呢？
诉讼时效期间的起算是指什么时候开始计算诉讼时效。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。”这一规定比较原则，司法实践中，民事案件千差万别，具体到个案，其时效起算点也不相同，也比较难把握。
关于延期办理产权证违约金应从何时起算有两种代表观点：一种观点认为延期办理产权证的行为是持续性的，诉讼时效的起算应该从售房人履行完毕自己的办证义务后开始，在这之前，权利人虽然知道自己的权利受到侵害，但不知道权利受害的范围和程度，向法院要求保护的范围无法明确，自然不应开始计算诉讼时效；另一种观点认为违约金请求权的诉讼时效为2年，违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额是可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，自购房人起诉之日起倒退2年违约金的诉讼时效已过期，购房人丧失了对该部分的违约金胜诉权。
笔者认为，房地产开发商在房屋买卖中处于强势地位，为了保护购房人权益，开发商逾期延期办理产权证违约金的诉讼时效应于房地产开发商履行办证义务后开始计算，而不是分段计算。
3.5关于延期办理产权证违约金的截止日期
在办理产权证过程中，出卖人的义务首先是办理大产权证，这是买房人办理分户小产权的前提；其次出卖人只负有协助义务。办理产权证是双方当事人的共同义务，出卖人与买房人都无法单方完成。在实践中，导致逾期办理产权证的原因很多，如行政机关的原因，出卖人的原因，买房人的原因等。产权证何时能办理下来，不是出卖人所能左右的。
售房人是否履行办证义务的标准为是否将办理房屋所有权证所需的材料报送有关部门，只要出卖人在约定或法定期限内提交办证所需材料，且其所提交的资料已经具备了办证条件，就可以认为办证义务履行完毕，不应在承担违约责任。
本案中，合作社并未将办理产权证所需要的材料提交给有关部门，延期办理产权证的违约金的截止日期应为合作社履行了报送办理房产证所有权所需的材料之日。
作者简介：宋晓锋，男，河北定州人，河北经贸大学管理学学士，辽宁大学法律硕士，现系北京市丹宁律师事务所律师。
主要业务领域：房地产、公司法务、刑事辩护、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁。
