贵州省宗教事务管理条例
贵州省人大常委会
贵州省宗教事务管理条例
贵州省人民代表大会常务委员会
（2000年7月22日经贵州省第九届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过）
第一章 总则
第一条 为保障公民的宗教信仰自由，依法管理宗教事务，根据《中华人民共和国宪法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称宗教是指佛教、道教、伊斯兰教、天主教和基督教。
本条例所称宗教事务是指宗教与国家、社会、个人之间存在的各项社会公共事务。
第三条 本省行政区域内的机关、团体、企业事业单位和公民应遵守本条例。
第四条 宗教团体应坚持独立自主自办的原则。
宗教团体和宗教事务不受外国势力的支配。
第五条 宗教活动必须在宪法、法律、法规和国家有关规定的范围内进行。任何组织和个人不得利用宗教干预国家行政、司法、学校教育和社会公共教育，不得利用宗教进行违法犯罪活动。
第六条 宗教团体、宗教活动场所、宗教教职人员、信教公民的合法权益和正常的宗教活动受法律保护。
第七条 县级以上人民政府宗教事务部门是本行政区域内宗教事务的行政主管部门，依法管理本行政区域内的宗教事务。
县级以上人民政府有关行政部门、乡级人民政府应按各自职责做好宗教事务工作。
第二章 宗教团体
第八条 本条例所称宗教团体是指信教公民依法成立的佛教协会、道教协会、伊斯兰教协会、天主教爱国会、天主教教务委员会、基督教三自爱国运动委员会、基督教协会及其他依法成立的宗教组织。
第九条 宗教团体必须依照国家有关社会团体登记管理规定，经县级以上人民政府宗教事务行政主管部门审查同意后，向相应的社会团体登记管理机关申请登记。经核准登记后方可进行活动。具备法人条件的，依法取得法人资格。
第十条 宗教团体应遵守宪法、法律、法规，接受当地人民政府的行政管理。
宗教团体应协助人民政府贯彻实施有关宗教的法律、法规及有关规定；对宗教教职人员和信教公民进行爱国主义、社会主义教育和法制教育；维护宗教教职人员和信教公民的合法权益。
宗教团体应实行民主办教，建立和完善人事、财务、教务等管理制度，按本团体章程开展活动。
第十一条 宗教团体可进行宗教文化学术研究和交流活动。
出版、复制、制作、印刷和发行宗教书刊、宗教印刷品、宗教音像制品，应经省人民政府宗教事务行政主管部门同意后，按国家有关规定办理。
宗教团体、宗教活动场所内部使用和编印的宗教经像书刊，不得在宗教团体和宗教活动场所外发行、销售。
第十二条 宗教院校由省宗教团体开办，并按国家有关规定报批。
宗教团体经县级以上人民政府宗教事务行政主管部门同意，可以举办宗教教职人员进修班、培训班。
第十三条 宗教团体依法可申办以自养为目的的企业、事业，举办社会公益事业。
第三章 宗教教职人员
第十四条 本条例所称宗教教职人员是指佛教的僧、尼，道教的道士、道姑，伊斯兰教的阿訇，天主教的主教、神甫、修士、修女，基督教的牧师、教师、长老以及宗教团体认定的其他人员。
第十五条 宗教教职人员的教职身份须经宗教活动场所管理组织申报，当地宗教团体审查，由省宗教团体按规定程序认定发证，并向该宗教教职人员所在地县级以上人民政府宗教事务行政主管部门备案。
辞去、被解除宗教教职的人员，由省宗教团体收回其宗教教职资格证书，并通报原备案的人民政府宗教事务行政主管部门。
宗教教职人员教职资格证书由省人民政府宗教事务行政主管部门监制。
第十六条 宗教教职人员应依法履行教职，在规定的教务区域内开展宗教活动，并接受所在宗教活动场所的管理组织、宗教团体和当地人民政府宗教事务行政主管部门的管理、监督。
辞去、被解除宗教教职或未经认定发证、备案的人员不得主持宗教活动。
第十七条 宗教教职人员可从事宗教文化学术研究和交流，参与所在宗教活动场所的管理，保护宗教活动场所的建筑设施、文物和环境。
第十八条 邀请外省宗教教职人员来本省以及本省宗教教职人员应邀赴外省主持宗教活动，须经省宗教团体同意，并事先报省人民政府宗教事务行政主管部门备案。
跨规定的教务区域进行宗教教务活动须经当地和活动所在地县级以上人民政府宗教事务行政主管部门同意。
第四章 宗教活动场所
第十九条 本条例所称宗教活动场所是指开展宗教活动的寺院、宫观、清真寺、教堂和其他固定处所。
宗教活动场所应依法进行登记、年检。具备法人条件的，依法取得法人资格。
宗教活动场所终止、合并、迁移或变更登记内容应向原登记机关办理相应手续。
第二十条 新建、重建宗教活动场所，由县级人民政府逐级上报省人民政府批准；扩建、改造宗教活动场所，由县级以上人民政府批准，并按国家有关规定办理手续。
第二十一条 宗教活动场所由该场所的管理组织自主管理。
宗教活动场所管理组织应实行民主管理，建立和完善人事、财务、教务等管理制度。
第二十二条 在宗教活动场所内，该场所的管理组织可按国家有关规定经销宗教用品、宗教艺术品和宗教经像书刊。
第二十三条 在宗教活动场所管理范围内改建或新建建筑物，设立商业、服务业网点或举办陈列、展览、拍摄电影电视等活动，必须征得该场所管理组织和县级以上人民政府宗教事务行政主管部门同意后，到有关部门办理手续。
第二十四条 宗教活动场所可以接受信教公民自愿的布施、奉献、乜贴和其他宗教性捐献。
第二十五条 宗教活动场所内不得进行占卜、算命、看相、驱鬼治病等迷信活动。
第二十六条 被列为文物保护单位或位于风景名胜区的宗教活动场所，应按照有关法律、法规的规定，管理、保护文物和环境，并接受有关部门的指导和监督。
第五章 宗教活动
第二十七条 本条例所称宗教活动是指信教公民在宗教活动场所内依照教规教义进行的拜佛、诵经、烧香、礼拜、祈祷、讲经、讲道、弥撒、受洗、受戒、封斋、追思、过宗教节日，以及信教公民按宗教习惯在自己家里过宗教生活。
第二十八条 集体宗教活动应在宗教活动场所内进行，由宗教教职人员主持。
第二十九条 任何组织和个人不得在宗教活动场所内进行不同信仰、不同宗教、不同教派之间的宣传和争论；不得在宗教活动场所外布道传教、以宗教名义敛财或散发宗教宣传品。
第三十条 举办跨州、市、地、县（市、区）或大型的宗教活动，举办者应于30日前向当地县级以上人民政府宗教事务行政主管部门申请，宗教事务行政主管部门应于受理之日起15日内予以审批。
第三十一条 举行宗教活动不得妨碍社会秩序、生产秩序、工作秩序、生活秩序，不得损害公民身体健康及其他合法权益。
第六章 宗教财产
第三十二条 本条例所称宗教财产是指宗教团体、宗教活动场所依法所有或管理、使用的房地产、各类设施、宗教收入以及所属企业事业的合法资产和收入。
宗教财产受法律保护，任何组织和个人不得侵占或无偿调用。
宗教团体、宗教活动场所的房产可依法出租。
第三十三条 宗教团体、宗教活动场所依法所有或者管理、使用的土地、山林、房屋等，由该宗教团体或宗教活动场所的管理组织按照规定领取使用证书或产权证书。发生变更时，应当依法办理变更登记。
第三十四条 宗教团体和宗教活动场所应建立财产管理制度，并接受人民政府宗教事务行政主管部门和有关部门的监督、指导。
第三十五条 因建设需要征用宗教团体、宗教活动场所管理、使用的土地、山林、房屋等，应与宗教团体、宗教活动场所协商，并征求人民政府宗教事务行政主管部门的意见，按《中华人民共和国土地管理法》和国家有关规定办理手续。
第七章 涉外宗教事务
第三十六条 宗教团体、宗教活动场所和宗教界人士在同国外宗教组织和宗教界人士开展友好往来和宗教文化学术交流活动中，应坚持独立自主、互相尊重、互不干涉、平等友好的原则。
第三十七条 邀请国外宗教组织、宗教界人士来访或本省宗教团体、宗教活动场所和宗教界的人士应邀出访，应由省宗教团体申请，经省人民政府宗教事务行政主管部门同意，并按国家有关规定办理。
第三十八条 外国人可在经核准登记和县级以上人民政府宗教事务行政主管部门认可的宗教活动场所参加宗教活动；经省宗教团体邀请，可讲经、讲道。
本省宗教教职人员应外国人邀请，可为其举行洗礼、婚礼、葬礼和道场法会等宗教仪式。
第三十九条 外国人在本省进行宗教活动，应遵守中国的法律、法规；不得成立宗教组织、设立宗教办事机构、宗教活动场所和开办宗教院校；不得在中国公民中发展教徒、委任宗教教职人员、散发宗教书刊、宗教印刷品、宗教音像制品和进行其他传教活动。
第四十条 宗教团体、宗教活动场所和宗教界人士接受国外宗教组织和宗教界人士的捐赠，按国家有关规定办理。
宗教团体、宗教活动场所和宗教界人士不得接受国外宗教组织和宗教界人士的指令、津贴和传教经费。
第四十一条 任何组织和个人在进行对外经贸、科技、文化、教育、卫生、体育、旅游等合作与交流中，不得接受对方附加的宗教条件。
第八章 法律责任
第四十二条 有下列行为之一的，由县级以上人民政府宗教事务行政主管部门责令停止活动，视情节轻重，分别给予警告、撤销宗教活动场所登记、没收违法所得，并可处以500元以上1000元以下罚款，对直接责任人处以100元以上500元以下罚款：
（一）辞去、被解除宗教教职或未经认定发证、备案的人员主持宗教活动的；
（二）擅自开办宗教院校或举办宗教教职人员进修班、培训班的；
（三）在宗教活动场所内进行占卜、算命、看相、驱鬼治病等迷信活动的；
（四）在未经依法登记的宗教活动场所内开展宗教活动的；
（五）未经同意，跨规定的教务区域进行宗教教务活动的；
（六）擅自邀请外国人在宗教活动场所讲经、讲道的；
（七）接受国外宗教组织、宗教界人士的指令、津贴和传教经费的；
（八）未经审批，举办跨州、市、地、县（市、区）或大型的宗教活动的；
（九）在宗教团体、宗教活动场所外发行、销售经像书刊的。
第四十三条 有下列行为之一的，由县级以上宗教事务行政主管部门配合有关行政主管部门，根据有关法律、法规的规定给予处罚：
（一）擅自成立宗教团体或未经核准登记即以宗教团体名义开展宗教活动的；
（二）干扰正常宗教活动造成不良后果的；
（三）侵占、损害宗教团体、宗教活动场所合法财产的；
（四）举行宗教活动，妨碍社会秩序、生产秩序、工作秩序、生活秩序或损害公民身体健康及其他合法权益的；
（五）未经批准，新建、重建、扩建、改建宗教活动场所的；
（六）未经批准，出版、复制、制作、印刷和发行宗教书刊、宗教印刷品或宗教音像制品的；
（七）擅自在宗教活动场所管理范围内设立商业、服务业网点或者举办陈列、展览、拍摄电影电视等活动的；
（八）在宗教活动场所外布道传教、以宗教名义敛财或散发宗教宣传品的。
第四十四条 国家工作人员在宗教事务管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门责令改正或给予行政处分。
第四十五条 外国人违反本条例，由县级以上人民政府宗教事务行政主管部门和有关部门予以劝阻、制止；情节严重的，由有关部门依法处理。
第九章 附则
第四十六条 侨居国外的中国公民和香港、澳门特别行政区、台湾的居民在本省进行宗教活动，参照本条例执行。
第四十七条 本条例自2000年11月1日起施行。
2000年7月22日
关于房地产抵押若干问题的思考
四川精济律师事务所 何宁湘律师
关键字：房屋产权 土地使用权 抵押权 抵押登记 行政行为
主题语：房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。
前面的话
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。
一、房地产抵押的法律原则及相关问题
这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则，及其主要相关的问题。
1、房与地的相依性原则：
在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地，离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。
正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。违背了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则，违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。
在实际中，对房屋产权与土地使用权分离设定抵押的行为一般表现为两种形式：一是，将房地产因不同的债务需要分别设置两个独立的抵押，此时的抵押设定可能是同时设定，也可能是分期设定。所设定的抵押权人可能是同一的，也可能是两个抵押权人。二是，根据一项债务需要，同时将房屋产权与土地使用权分别抵押给两个以上的债权人。这种违背土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系的抵押行为之所以在现实经济活动中大量生产，其原因虽与抵押人、抵押权人的内心动机分不开，而我国土地使用权和房屋产权抵押登记机关设置分离是其根本原因所在。
应当注意的是：根据“房随地走”和“地随房走”这一相依关系原则，在抵押当事人对房屋产权或土地使用权抵押中的一种权利的处分时，即撤销抵押以及撤销抵押登记时，另一种权利的抵押也将随之撤销。
2、抵押权与房地产转让之间的法律原则：
我国《担保法》第四十九条规定：
抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
因此，受让（购买）抵押房地产一定要谨慎和仔细审查，以避免得到的是无效转让的房地产。
3、法定抵押登记担保期限的原则：
《担保法》公布施行快十年了，担保抵押设定的当事人现已完全接受与认同了“抵押不登记无效”的我国法律实行的强制登记制度。但对于登记担保期限仍没有明确的认识。本身对于“抵押当事人能否自行约定抵押期限”这一问题，在法律上没有明确的规定，在学理上也存在多种不同的理论观点，一种观点认为：抵押合同当事人自行约定的抵押期限是有效的。因为尽管抵押权为物权，但是抵押合同仍然可以适用合同法的合同自由原则，应贯彻尊重当事人的自主、自愿的原则。如果当事人约定了抵押期限，视为抵押权人接受了对抵押权的期限限制，抵押权人只能在该期限内实现抵押权，更何况我国法律并未明令禁止当事人自行约定抵押期限的行为，所以这种约定并不违反强制性法律规定，应当是合法有效的。尽管物权中的所有权具有无期限性，但并不排除其他物权的有期限性，以所谓物权的无期限性作为拒绝承认抵押权的期限的理由是不成立的。也有学者认为，我国《担保法》第25条明确规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期满之日起6个月。”既然法律允许保证合同的当事人约定保证期限，而且在当事人未约定的情况下，应当适用法定期限，那么也应当允许抵押合同当事人在抵押合同中约定抵押期限。另一种观点则认为，抵押合同是附属于主合同的从合同，如果主合同未能得到清偿，主合同并未终止，主债权人的债权仍然是有效的，这样附属于主债权的抵押权也仍然有效，抵押权人仍然有权向抵押人主张权利，而抵押人不能被免除担保责任。因为抵押权在本质上属于物权，并从属于主债权，只要主债权存在，抵押权也就同时存在。也有人认为，当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款，这种免责条款的约定，目的在于限制和免除抵押人的担保责任，所以这种约定应当是无效的。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》实质上是接受了最后一种观点。
而王利民先生认为：“完全禁止当事人设定抵押期限，认为当事人自由约定的抵押期限条款完全无效的观点并不十分妥当。主要理由在于：其一，我国《担保法》中不仅没有明文禁止当事人约定抵押期限，而且该法第39条规定的抵押合同的内容允许当事人可以约定“当事人认为需要约定的其他事项”。这种立法表述实际上是允许当事人约定抵押期限，只要当事人认为这种期限的约定符合其利益并予以约定，那么只要这种约定没有损害社会和他人的利益，法律就应当予以认可。其二，尽管抵押权是一种物权，必须要法定化，但是抵押权必须通过当事人的约定才能产生，抵押权只有通过当事人的约定，并通过完成一定的公示要件才能设立。抵押权作为一种他物权，本身就具有期限限制，内在的本质要求它只能在一定期限内存在。当事人自行约定抵押期限，并且在登记中做出了记载，实际上是限定抵押权的存续期限的一种方式，这种约定符合抵押权作为一种有期物权的性质。其三，还需要明确的是，虽然抵押合同是附属于主合同的从合同，抵押权在本质上是从属于主债权的他物权，但是无论主合同还是从合同都是当事人合意的结果，当事人完全有权利在合同中约定从合同所设定的权利的存续期间。抵押权在债务没有清偿前就消灭，并没有否认抵押权的从属性，因为抵押权的从属性强调的是抵押权不能与主债权分离而独立存在，并不意味着抵押权不可以在主债权得到清偿以前发生消灭。事实上，在主债权没有被清偿以前，也可以因为抵押权人抛弃抵押权等原因而导致抵押权消灭，但抵押权消灭并不影响主债权的存在。”[1]
但是，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十二条第一款规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。也就是说，担保期限只有法律规定，不允许当事人约定。也不允许登记机关规定。
4、房地产抵押纠纷民事诉讼与行政诉讼的适用原则：
房地产抵押行为一般会经历签订抵押合同和进行抵押登记两个程序，而在抵押设定成立后，房屋与土地均要使用或处分，随之便产生若干因抵押所致的诸多法律关系与法律纠纷，由于签订抵押合同是民事法律行为，而抵押登记，作为抵押当事人只是一个抵押生效所必须履行的一个法律手续，而对于登记机关却是一个具体的行政行为，即抵押设定的公示。出现涉及抵押的效力这样的纠纷，抵押当事人便会遇到应采用民事诉讼还是行政诉讼来处理这样一个问题。
根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日法发[1992]38号）“一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”规定的原则，对于民事权益的纠纷应提起民事诉讼，而涉及行政机关的具体行政行为的应当提起行政诉讼。
对于抵押而产生民事权利纠纷与抵押登记行为混合在一起的纠纷，例如当事人认为某项抵押因侵权行为而导致抵押行为无效，而通过民事诉讼虽可认定抵押行为无效而人民法院民事判决却无法解决抵押登记行为的撤销与否，是提起民事诉讼，还是行政诉讼，这要根据案件性质，如何合法、有效解除无效民事行为的法律妨碍来确定。一般原则是先民事后行政的原则加以处理，即先提起民事诉讼确认抵押行为无效、再提起行政诉讼撤销抵押登记行为。
需要指出的是，（1）、如果抵押行为无效，而抵押登记行为合法。而人民法院作出的认定抵押有效与否的判决的效力却无法作用于所作抵押登记具体行政行为的登记机关，登记机关不是该民事诉讼的当事人，自然其民事判决不对该登记机关具有约束力。因此，如先民事后行政诉讼，原告将承担因登记行为本身合法而导致当事人提起行政诉讼败诉的风险。（2）、有人认为，登记机关的抵押登记仅仅是依据抵押当事人提交的登记资料，履行其法律赋予的职能，而不是其作出的对行政相对人所作出的具有约束力的行政行为，因此不能对登记机关提起对抵押登记行为的行政诉讼。对于这两种情形，我国法律、司法解释均没有相应的规定，在审判实践中，这虽然是一个不易引起注意的实际问题，但一旦遭遇将十分棘手，这不能不说是我国诉讼法律制度中的一个尚未解决的审判实践问题。
应当说，第（2）种情形，实际可依据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第一条规定加以解决：
“公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。
公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：
（一）行政诉讼法第十二条规定的行为；
（二）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；
（三）调解行为以及法律规定的仲裁行为；
（四）不具有强制力的行政指导行为；
（五）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；
（六）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”
理由：1）、可以认为最高人民法院的该部司法解释实际上将可以提起行政诉讼的具体行政行为的范围在《行政诉讼法》基础上进行了扩展，扩展为“具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为”，但仍不包括抽象行政行为。2）、抵押登记行为是抵押产生法律效力的法律程序与生效要件，其的存在必然对抵押当事人（公民、法人或者其他组织）权利义务产生实际影响，因此，根据该条第二款第（六）项规定，可以对抵押登记机关提起行政诉讼。
5、抵押物的特定化登记原则：
对于房地产抵押登记，不少的抵押人与抵押权人均忽视这一原则。对于商品房开发中的房屋所有权获得，一般是房屋产权登记机关在符合法定条件、房屋竣工验收后并由开发商履行相应的必备法定手续的条件下，按照房屋建筑的独立体（幢、栋、楼，即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位）发给开发商该幢建筑物的房屋所有权证，即俗称的“大产权”。在一个开发项目往往有若干个房屋“大产权证”。在设定抵押时，抵押人与抵押权人往往直接将一个或数个“大产权证”进行抵押与登记，而未将其按商品房的实际套为单位进行细化，即未特定化，这样的抵押登记是无效的。
【问题】而对于土地使用权证，往往是按规划、征地、土地出让的项目由国土资源行政机关核发给一个土地使用权证。而土地使用权不具有同房屋所有权证那样的可分性，这就带来了一个与抵押物登记特定化的实际困难，这必然引出一个“土地使用权的某一部分能否设定抵押问题”。抵押时一般只能将这唯一的土地使用权证一次全部进行抵押登记，即使当事人不想这样做，但也无法实现。从民法上来看，抵押权乃是价值权，因此抵押物必须具有独立的价值并可以转让，才能够不妨碍抵押权的实现。所谓抵押物必须具有独立的价值，实际上是指抵押物具有交易上的价值，而并不一定指抵押物的物理上的独立性，抵押物虽不具有物理上独立性但却具有交易上的独立价值，这样在理论上、在法律上仍然是可以转让的。然而为了使某一财产在设定抵押后不影响第三人造成损害，某项财产设定抵押后必须登记。因此，某物能否作为抵押物，还要取决于能否进行登记，只要具有独立的交易价值并能够登记，就可以成为抵押物。就土地使用权的某一部分来说，如果确定四至范围、具有交易价值并可以登记，当然可与整块土地分离而成为抵押的标的。但是对耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，因不能转让，不具有独立的交易价值，所以不能成为独立的抵押标的。让土地使用权的某一部分可以进行设定抵押，这是一个立法趋向问题，也许不远的将来在抵押登记制度上是可行的，但目前尚无法实现或者说实现起来比较困难。
案例，某房屋开发商依法获得了一个项目的划拨国有土地使用权，但在开发过程中，该开发商因不能及时支付该土地开发的农民拆迁安置费、土地青苗损失补偿费的部分款项，后由当地政府起诉，法院判决，将这个项目土地中的一块划出的方式解决了此纠纷。按此原理，将该项目土地中的一块设置抵押也应当是可以的。这是实际操作中的具体做法。
