吉林市棚户区改造回迁住宅区物业管理暂行办法
吉林省吉林市人民政府
吉林市人民政府令
第一七四号
《吉林市棚户区改造回迁住宅区物业管理暂行办法》，已经２００６年６月３０日吉林市人民政府第１３届５８次常务会议讨论通过，现予发布，自２００６年８月２０日起施行。
市长 徐建一
２００６年７月３日
吉林市棚户区改造回迁住宅区物业管理暂行办法
第一条 为加强棚户区改造回迁住宅区，以下简称棚改住宅区的物业管理，根据《吉林市物业管理条例》（以下简称《条例》）的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市建成区和工业集中区内的棚改住宅区物业管理活动适用本办法。
第三条 市物业管理行政主管部门负责棚改住宅区物业管理活动的监督、指导工作。
各区人民政府负责本辖区内棚改住宅区的物业管理活动的组织领导工作。其主要职责是：
（一）组织召开首次业主大会；
（二）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用；
（三）负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理；
（四）负责受理维修资金使用核准有关申报工作；
（五）负责受理前期物业管理招投标备案申报和协议选聘物业管理企业备案工作；
（六）受理物业管理投诉；
（七）其他物业管理职责。
其下设的物业管理办公室负责日常工作。
街道办事处、乡镇人民政府，负责组织实施自治管理和弃管棚改住宅区管理工作。
第四条 棚改住宅区的物业管理实行政府扶持、专业管理、自治管理相结合的原则。
第五条 一个棚改住宅区应以规划宗地红线图为准，一般划分为一个物业管理区域。
管理区域内的商品住宅和回迁住宅实行物业共管。
第六条 棚改住宅区的业主入住率达到该物业管理区域内房屋总建筑面积（或总套数）５０％以上时，区物业管理办公室应当及时组织召开首次业主大会会议，并按有关规定程序确定管理方式。
第七条 棚改住宅区召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
第八条 业主大会会议通过的业主公约对物业管理区域内的全体业主、非业主使用人具有约束力。
业主、非业主使用人违反业主公约的约定，应当承担相应的责任。
第九条 业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构，应当按照《条例》的有关规定履行职责。业主委员会不履行职责，区物业管理办公室责令限期改正后仍未改正的，经２０％以上业主提议，可以召开业主大会会议，重新选举业主委员会。
第十条 棚改住宅区的建设单位应按下列标准提供物业管理和社区管理用房：
（一）棚改住宅区住户在１０００户（含本数）以下的，按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四标准提供物业管理用房。业主回迁后可并入其他社区的，划入其他社区管理。无法划入其他社区的，应提供３００平方米面积的社区管理用房。
（二）棚改住宅区住户在１０００户至３０００户（含本数）的，应同时提供物业管理和社区管理用房，一般不低于５００平方米，不高于６００平方米。物业管理用房和社区管理用房可以合并使用。其中社区管理用房面积不低于３００平方米。
（三）棚改住宅区住户在３０００户以上的，按有关规定并考虑实际需要分别配置物业管理和社区管理用房。
社区管理用房由市民政部门统一办理产权登记并负责管理。
第十一条 物业管理用房属于全体业主共有，在区物业管理办公室监督管理下，由物业管理企业或管理单位使用，并自行维修。
物业管理用房未经业主大会同意，不得擅自改变用途。
第十二条 棚改住宅区的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标或批准协议方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。
建设单位应按《条例》的有关规定持有关备案资料和其他资料办理《商品房预售许可证》。
第十三条 被选聘的物业管理企业在签订前期物业服务合同至棚改住宅区业主办理入住手续期间，应当做好下列工作：
（一）组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况；
（二）按照物业管理的要求，提出改善物业的具体设计建议；
（三）做好业主入住手续的办理。
第十四条 物业管理区域具备下列条件，建设单位在区物业管理办公室监督下，与选聘的物业管理企业进行物业承接：
（一）建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求；
（二）竣工验收合格，且验收资料齐全；
（三）有符合规定的物业管理用房和社区管理用房；
（四）共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格；
（五）建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。
第十五条 物业承接时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）建设单位代收的物业专项维修资金的明细资料；
（五）法律、法规规定的其他资料。
第十六条 下列情形发生时，前期物业服务合同终止：
（一）业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效；
（二）业主委员会或社区居民委员会制定的自治管理公约生效。
第十七条 在前期物业管理期间，棚改住宅区回迁业主的物业服务费用由建设单位承担。
第十八条 业主大会成立后，选聘物业管理企业实施物业管理的，应当按照《条例》的有关规定执行。
同等条件下，业主大会可以优先选聘前期物业管理企业。
第十九条 业主大会成立后，实行业主自治管理的，业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的组织、监督下，履行下列管理职责：
（一）组织小区（含楼道）环境卫生清扫保洁工作；
（二）维护小区环境秩序；
（三）负责小区绿化养护；
（四）负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修；
（五）负责接待业主报修，受理业主投诉；
（六）对存在安全隐患的物业，及时向有关部门报告；
（七）负责小区管理服务费用的收缴、管理、使用。
业主委员会履行本条第（一）项职责时，也可以委托所在地环境卫生服务单位负责，费用按环境卫生部门规定的标准直接向业主收取。
第二十条 棚改住宅区具备业主大会成立条件，暂时无法成立业主大会的，在街道办事处（乡镇人民政府）的组织下，所在地的社区居民委员会应当在６０日内，按本办法第十九条的规定，履行自治管理职责。
第二十一条 实施自治管理的棚改住宅区的业主委员会或社区居民委员会，应当制定小区自治管理公约。
自治管理公约应当对管理事项、服务质量、服务费用、权利义务、专项维修资金使用、物业管理用房的使用、违约责任等内容作出约定。
第二十二条 业主应当按照物业服务合同和自治管理公约的约定，按时缴纳物业服务费用。
物业服务费用收支情况每半年应当向全体业主公布一次，接受业主和街道办事处（乡镇人民政府）的监督。
第二十三条 实施自治管理的，业主委员会或社区居民委员会向业主收取的物业服务费用，实行专户存储。
回迁业主的物业服务费用按建筑面积每平方米每月不低于０．３０元的标准缴纳。
第二十四条 实施自治管理的棚改住宅区中，从事保洁、绿化等物业服务岗位，可作为公益性岗位，由区劳动和社会保障部门根据居民户数、绿地面积、清扫保洁面积、保安责任区面积等，核定公益岗位人数，由业主委员会或社区居民委员会聘请符合公益性岗位条件的下岗失业人员，按再就业有关政策办理。
第二十五条 棚改住宅区的业主须按《吉林市物业专项维修资金管理办法》的规定缴纳物业专项维修资金。
维修资金专项用于物业共用部位、公用设施设备保修期满后，日常维修养护以外的大中修、更新改造，不得挪作他用。
第二十六条 违反本办法的，由市物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚；责任人给他人造成损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反第七条规定，建设单位不承担首次业主大会会议费用的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处５０００元至３００００元罚款；
（二）违反第十条规定，建设单位不按照规定配置物业管理和社区管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处５０００００元以下的罚款；
（三）违反第十二条规定，新建住宅物业的建设单位未通过招投标方式或未经批准通过协议方式选聘物业管理企业的，给予警告，责令限期改正，并处１０００００元以下的罚款；
（四）违反第十五条规定，建设单位不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交的，并处１００００元至１０００００元的罚款；
（五）违反第十七条规定，在前期物业管理期间，建设单位不承担棚改住宅区回迁业主的物业服务费用的，责令限期改正，逾期仍未改正的，可以并处５０００元至３００００元罚款；
（六）违反第二十五条第二款规定，挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，可吊销资质证书。
第二十七条 本办法由吉林市房地产管理局组织实施。
第二十八条 本办法自２００６年８月２０日起施行。
四川省扶贫资金项目管理办法实施细则
四川省人民政府办公厅
四川省扶贫资金项目管理办法实施细则
四川省人民政府办公厅
第一章 总 则
第一条 根据《国家扶贫资金管理办法》（国办发〔1997〕24号）和省委、省政府《关于印发四川省七一一八扶贫攻坚计划的通知》（川委发〔1994〕22号）以及《关于尽快解决农村贫困人口温饱问题的决定》（川委发〔1996〕43号）精神，为了管好、用好中央和
省用于贫困地区扶贫开发的各项资金，加强扶贫资金项目的管理，提高扶贫资金使用效益，结合我省实际，特制定此实施细则。
第二条 扶贫资金是指中央和省为解决农村贫困人口温饱问题、支持贫困地区社会经济发展而专项安排的资金，包括：中央下达的支援经济不发达地区发展资金、新增财政扶贫资金、以工代赈资金、扶贫专项贷款和省安排的财政扶贫资金、一般扶贫贷款。
第三条 各项扶贫资金应当根据扶贫攻坚的总体目标和要求，配套使用，形成合力，发挥整体效益。
第二章 扶贫资金使用对象与条件
第四条 各类扶贫资金必须全部用于国务院和省委、省政府确定的63个贫困县，否则，各级扶贫开发领导小组一律不得立项，财政、银行部门一律不得发放扶贫资金。非贫困县中零星分散的贫困乡、村、户和各市（地、州）确定的贫困县，由有关地方各级政府自行筹措资金进行扶持
。
第五条 支援经济不发达地区发展资金和新增财政扶贫资金，用于改善贫困农牧民的农牧业生产条件，解决人畜饮水困难，发展多种经营，修建贫困乡村道路，普及义务教育和扫除文盲，开展农牧民实用技术培训，信贷资金贴息，防治地方病，改善贫困农牧民户居住条件等。
以工代赈资金，用于修建贫困县、乡公路（不含省道、国道）和为扶贫开发项目配套的道路，贫困农户建设基本农田（含畜牧草场、果林地），兴修农田水利，解决人畜饮水问题等。
扶贫专项贷款，用于有助于直接解决农村贫困户温饱的种植业、养殖业和以当地农副产品为原料的加工业中效益好、有还贷能力的项目。
省财政扶贫资金主要用于中央财政扶贫资金和扶贫专项贷款的配套，支持省定贫困县农村贫困户，发展多种经营和社会事业，开展农牧民实用技术培训。
省一般扶贫贷款主要用于省定贫困县扶贫项目流动资金需要。
第六条 扶贫专项贷款的85％要用于贫困村的贫困户发展与群众解决温饱相关的种植业、养殖业、林果业和小型农业基础设施建设项目。
第七条 各市（地、州）、县（市、区）要增加扶贫投入。市（地、州）、县（市、区）两级的扶贫资金投入要达到中央投入的10％以上。从1997年起要把这一要求列入考核内容，凡未达到这个比例的省上要相应扣减次年的扶贫资金投入数额。
第八条 全省各类专项扶贫资金，按照中央“四到省”的要求，由省扶贫开发领导小组根据有关市（地、州）的贫困县数，贫困人口及贫困程度，扶贫资金使用效益，市、县配套资金落实情况等讨论决定分配方案，实行统一安排、相互匹配、综合投入，并于年初一次通知到各市（地、
州）扶贫开发领导小组；省扶贫开发办、省财政厅、省计委、省以工代赈办、省农业发展银行等有关扶贫资金管理部门事前要提出初步意见供省扶贫开发领导小组审定，并根据审定后的分配方案，分别依照程序及时下达具体计划，拨付资金。
第九条 年度支援经济不发达地区发展资金、新增财政扶贫资金的具体计划，由省财政厅和省扶贫开发办在当年4月底前下达，7月底前将资金全部拨付到各市（地、州）。
年度以工代赈资金的具体计划，由省财政厅、省以工代赈办公室在当年4月底前下达，7月底前将资金全部拨付到各市（地、州）。
年度扶贫专项贷款的具体计划，按审定权限由省扶贫领导小组立项；由农业发展银行四川省分行在当年初下达到各市（地、州）、县行，3月底前将计划全部落实到项目，并根据项目进度及时收放贷款。
年度省财政扶贫资金的具体计划，由省财政厅和省扶贫开发办在当年3月底前下达，6月底前将资金全部拨付到各市（地、州）。并根据项目的进展情况，及时将资金拨付到位。
年度省一般扶贫贷款的具体计划，由省农业银行四川分行和省扶贫开发办在年初下达到各市（地、州），3月底前将计划全部落实到项目。
第十条 本着使用扶贫资金、履行扶贫义务的原则，用于工业、基础设施的扶贫开发项目必须履行扶贫责任。履行扶贫责任的方式包括：帮助贫困地区农民改善生产、生活条件，吸收贫困户劳力务工，效益覆盖贫困户，缴纳扶贫基金等。
第十一条 各项扶贫资金使用期限和利率应严格按中央有关政策执行。
第三章 扶贫资金项目的选择申报
第十二条 项目要借鉴国际、国内实施扶贫项目的成功经验，以贫困户为对象，以解决温饱问题为目标，以有助于直接提高贫困户收入的产业为主要内容，按集中连片的贫困区域统一规划、综合设计、统一评估、一次批准、分年实施、分期投入，一片一片地开发、一批一批地解决贫困
户温饱问题。
第十三条 选择扶贫项目应根据本地扶贫攻坚的实际情况，一切围绕解决群众的温饱问题，与开展农户“五个一”建设紧密结合起来，重点安排到贫困乡村。按照因地制宜，突出重点，成片开发，综合治理的原则选择项目。一是要立足于本地资源条件，符合当地经济发展总的规划和要
求，产品要有可靠的销售市场；要有一定的技术开发力量，能够保证产品的质量和竞争能力，要考虑到交通、能源、服务体系等相应条件，真正做到把资源优势变成商品优势；二是要坚持农村经济可持续发展的原则，与农业产业化结合起来；三是要优先支持贫困户发展商品生产，优先支持
贫困户种养业项目，优先支持计划生育工作做得好的县、乡、村、户兴办扶贫开发项目，优先支持效益好的续建项目。
第十四条 项目申报的程序是：贫困户、联户的项目，由贫困户、联户向乡提出申报；在一个乡范围内的项目，由所在乡向县申报；跨乡的项目由县申报；跨县的项目，由市（地、州）申报。
第十五条 扶贫资金项目由各级扶贫开发办公室组织有关部门共同规划、设计、筛选、论证，资金管理部门评估，由各级扶贫开发领导小组统一立项。
第十六条 各级扶贫开发部门要建立项目库，做到项目等资金。县内项目由县扶贫开发领导小组立项批准进入项目库。跨县项目由市（地、州）或省扶贫开发领导小组立项批准进入项目库。
使用扶贫专项贷款的项目要经过有关银行事前审查论证，经扶贫开发领导小组立项批准后进入项目库。对进入项目库的项目经同级扶贫开发部门和资金管理部门充分协商一致，由同级扶贫开发领导小组逐级上报。
财政扶贫项目，经各级扶贫开发领导小组立项后，由各级财政、扶贫开发办联合上报省扶贫开发办、省财政厅。经省扶贫开发领导小组同意后，由省财政厅、省扶贫开发办统一下达项目。
其它扶贫资金项目计划的编报，要按照各有关部门的规定和年度工作的要求报送。
第四章 项目的论证、评估和审批
第十七条 经过选择确定的项目，投资规模较大的，由申报单位委托有设计资格的单位对申报项目进行可行性论证，投资规模较小的，可委托有关业务部门或自己进行项目的可行性论证。对论证的项目一般要提出几个方案进行比较，用多种开发方案进行测算，从中选出最佳项目、最优
开发方案，写出论证报告，报送扶贫开发部门和资金管理部门。
第十八条 扶贫开发部门和投资部门组织或委托专家小组或咨询单位对论证报告进行评估，看项目在经济上是不是合算，效益高不高，技术上是否先进可行，产品有没有竞争力，项目有没有发展前景，是否具有长期经济生命力，能不能在一定期限内收回投资和归还贷款，项目的组织实
施措施是否得力可行。在此基础上写出评估报告。
第十九条 扶贫项目由各级扶贫开发领导小组统一立项上报，省扶贫开发领导小组批准实施。任何部门和个人不得在此之外擅自审批项目，发放扶贫资金。经扶贫开发领导小组批准下达的项目，任何部门都不得随意更改。
第二十条 扶贫专项贷款项目的立项审批，种养业项目由各市（地、州）扶贫开发领导小组立项和审批；加工业项目固定资金贷款50万元以上（含50万元），流动资金贷款200万元以上（含200万元）的由省扶贫开发领导小组立项和审批；省留资金项目由省扶贫开发领导小组
立项和审批。各市（地、州）立项和审批的各类项目，要报省扶贫开发领导小组备查。
第五章 项目的执行和扶贫资金使用的考核、监督
第二十一条 批准的项目，要签订借款合同，明确（借贷）各方的权力和义务。确需调整的项目，必须严格按照程序，履行报批手续。
第二十二条 开发规模和难度比较大的项目，其设计、施工、设备材料的购置以及整个项目的技术开发等由项目执行单位以公开招标的方式征集最佳服务，吸引发达地区、大中城市、科研和教育单位的经济技术人员到贫困地区承包开发，以保证建设项目科学、经济、质量好，符合国家
有关标准。属较大工程建设项目要按基本建设程序办理，纳入各级建设规划。
第二十三条 项目执行单位，应对项目工程的完成和应取得的效益承担全面责任。各级扶贫开发部门要定期检查项目执行情况，做好组织协调工作，及时解决存在问题，保证项目顺利执行。
第二十四条 建立综合考核指标，实行严格的扶贫贷款使用责任制。省扶贫开发领导小组每年统一安排下达盘活扶贫贷款存量计划，并将计划完成情况与新增扶贫贷款的分配挂钩。各级扶贫开发办应当积极支持、协助有关银行清收不良贷款完成到逾期贷款回收指标，努力盘活贷款存量
。盘活的扶贫贷款存量，由各市（地、州）扶贫开发领导小组按照本实施细则第四条、第五条的规定，统一安排使用。
第二十五条 建立健全扶贫资金的检查、监督制度。省和地方有关部门，尤其是扶贫资金管理部门，应对扶贫资金的使用情况进行经常性检查。对扶贫资金不能按时到位，配套资金达不到规定比例，投向不符合规定的，应当及时纠正。同时，地方各级人民政府应当组织社会有关方面加
强监督，把行政监督、群众监督、舆论监督结合起来。
第二十六条 各级审计部门应当依照有关法律、法规，对扶贫资金的使用情况进行专门审计，并把对扶贫资金的审计作为一项重要内容，纳入日常工作，形成制度。凡转移、挪用、拖欠、挤占扶贫资金的，必须如数追回，并依法追究相应责任；凡贪污扶贫资金的，依法追究刑事责任。
各级扶贫开发办和扶贫资金管理部门应当积极配合审计部门对扶贫资金使用情况进行审计。
第六章 扶贫资金项目的总结验收
第二十七条 项目完成后，项目执行单位要及时对项目建设进行认真的总结评价，做好验收的各项准备工作，提供验收所需要的有关数据和材料。
第二十八条 项目管理单位在项目完成并达到稳定生产后，要进行总结验收。大项目验收工作要聘请有关专家和经济技术人员组成验收小组，根据项目原来的论证报告和设计书进行验收，看原来立项的论证和判断是否正确，有什么经验和教训，以便为今后项目开发创造条件。
第二十九条 总结验收后，由验收小组写出验收报告并上报项目领导部门。项目建设优良的、效益好的，要给予鼓励；项目建设质量差的、不合格的，要根据不同情况分别由承包建设和执行单位赔偿损失，进行补救；挪用资金的、造成浪费的，要追查有关单位和个人的责任，按党纪国
法严肃处理。
第七章 扶贫资金项目管理的组织领导
第三十条 为了保证项目开发顺利和有效地进行，必须加强对项目的领导和管理。为了不新设机构，各级扶贫开发领导小组应作为项目领导机构。项目的管理可以委托有关业务部门分口负责，对涉及业务部门较多的大型综合项目和利用外资项目，项目领导机构可设立项目办公室，加强
管理。
第三十一条 项目管理的主要任务是：负责制订项目开发规划，做好项目建设中的组织、协调工作，监督项目的工程进度及资金的使用（保证按投资和贷款偿付本息），对项目执行人员进行必要的培训，为项目开发提供信息、技术，咨询等服务工作。
第八章 附 则
第三十二条 本“实施细则”由省扶贫开发领导小组制定、解释和修改。
第三十三条 有关扶贫资金管理部门可以根据本“实施细则”确定的原则，分别制定具体实施细则。各市（地、州）可根据本“实施细则”，结合当地实际情况，制定更具体的，便于操作的补充规定。并报省扶贫开发领导小组备案。
第三十四条 本“实施细则”自下发之日起施行。
1997年10月31日
