为他人代购实名制车票
并收取服务费行为的定性研究
张金阳
实名制车票在经过部分车站试行后，2012年1月，全国铁路正式开始实行。车票实行实名制后，为他人代购实名制车票并收取服务费的行为是否还仍然构成倒卖车票罪，是司法人员首先要研究的问题。
对为他人代购实名制车票并收取服务费的行为要进行定性研究，能否正确界定此行为的性质，至关重要。如果界定正确，就有利于打击倒卖车票的犯罪，保证国家对车票的管理秩序、旅客公平购票的权利、代购人的合法权益。如果界定错误，将不构成犯罪的行为按犯罪处理，会造成错案，侵犯代购人的合法权益；将构成犯罪的行为不按犯罪处理，就会放纵犯罪，造成对犯罪打击不力，导致国家对车票的管理秩序混乱，旅客公平购票的权利受到侵害。
一、为他人代购实名制车票并收取服务费行为与实名制前倒卖车票行为的区别
为他人代购实名制车票并收取服务费行为和实名制前倒卖车票的行为，虽然都是谋取利益的行为，对象都是车票，但是实名制下为他人代购并收取服务费的行为与传统的倒卖车票的行为存在明显不同。
（一）购票的方式不同
实名制前，不法分子通过传统方式进行排队或者内外勾结大量购买车票。实名制后，为他人代购实名制车票是通过电话或网络，操作电话、网络订票系统进行代购车票。
（二）针对的对象不同
实名制前，倒卖车票的对象是不特定的，买到车票后卖给谁在多数情况下是不知道的。实名制后，为他人代购实名制车票的对象是特定的，代购到车票后给谁是知道的。
（三）知道车票的对象（购票人）的时间不同
实名制前，倒卖车票的对象（购票人）多数情况下是在买票之后才知道的。实名制后，为他人代购实名制车票的对象（购票人）在代购车票之前就已经知道。
（四）身份不同
实名制前，倒票人是以自己的名义进行买票，自己是购票人。实名制后，代购人（代办人）是以他人（委托人）的名义进行购票，他人（委托人）是真正的购票人，代购人（代办人）不是购票人。
（五）买卖车票民事法律关系的当事人不同
实名制前，当事人是双方，即售票人和购票人（倒票人），与售票人设立民事法律关系的是购票人（倒票人）。实名制后，为他人代购实名制车票的当事人是三方，即售票人、购票人（委托人）和代购人（代办人），真正与售票人设立民事法律关系的是购票人（委托人），而不是代购人（代办人）。
（六）环节不同
实名制前，倒票人是为卖而买，有两个阶段，一个是倒票人从售票人处购买车票的阶段，一个是买到车票后再卖给不特定购票人的阶段，两个阶段中间有一个转手的环节。实名制后，为他人代购实名制车票，只有一个买票的阶段，即从售票人处，代他人购买车票的阶段，客观方面没有转手的环节，因为从订票开始到旅客从代购人（代办人）手中拿到车票整个过程，这张车票均为特定旅客所有，本身就是购票者的“票”，系特定物，无法实现“转手”，缺乏转手环节。
二、上述不同点对影响认定倒卖车票罪的分析
实名制后为他人代购实名制车票并收取服务费行为与实名制前倒卖车票行为有多处不同点，但是经过综合分析，购票方式虽然发生了变化，代购人（代办人）是通过电话或网络，操作电话、网络订票系统进行购买车票，不再进行排队或者内外勾结大量购买车票，但是对认定倒卖车票罪没有大的影响。
在实名制前，倒卖车票的对象（购票人）多数情况下是在买票之后才知道的。实名制后，为他人代购实名制车票的对象（购票人）在买票之前就已经知道。这一变化对认定倒卖车票罪也没有大的影响。
倒卖车票罪的对象是不特定的，买到车票后卖给谁在多数情况下是不知道的。实名制后，为他人代购实名制车票的对象是特定的，买到车票后给谁是知道的。这一变化已经不符合倒卖车票罪不特定对象的要求。
实名制前，倒票人是以自己的名义进行买票，自己既是购票人又是卖票人，因为购到车票后要转手卖给他人。实名制后，代购人是以他人（委托人）的名义进行购票，他人（委托人）是真正的购票人，代购人（代办人）不是购票人。这一身份的变化，已经不符合倒卖车票罪倒票人既是购票人又是卖票人的双重身份。
实名制后，为他人代购实名制车票，只有一个买票的阶段，即从售票人处，代他人购买车票的阶段。客观方面没有转手的环节，因为从订票开始到旅客从代购人（代办人）手中拿到车票整个过程，这张车票均为特定旅客所有，本身就是购票者的“票”，系特定物，无法实现“转手”，缺少转手环节。这一“转手”环节的缺失，已经不能将为他人代购实名制车票并收取服务费的行为认定为倒卖行为。因为倒卖车票罪中的倒卖是先购入后出售的行为，是为卖而买。
实名制后，为他人代购实名制车票的民事法律关系当事人发生了变化，由原来的双方当事人，即售票人和购票人（倒票人），变成了三方当事人，即售票人、购票人（委托人）和代购人（代办人）。真正与售票人设立民事法律关系的是购票人（委托人），而不是代购人（代办人）。代购人（代办人）此时缺失购票人和卖票人的身份，已经不符合倒卖车票罪中倒票人是为卖而买，既是购票人又是卖票人的条件。
实名制后，为他人代购实名制车票并收取服务费的行为与传统黄牛党倒票行为相比，虽然没有对铁路运输产生大的影响，也没有影响旅客的正常购票和出行，在没有售票点的偏远地区，还受到了大部分旅客的欢迎，应如何评价为他人代购实名制车票并收取服务费的行为，是我们急需研究的问题。
三、为他人代购实名制车票并收取服务费行为的不同观点
实名制后，倒票行为发生了变化，由原来的大量囤积客票，加价后卖给不特定的人，变成了为特定的人代购客票并收取服务费的行为。目前，对为他人代购实名制车票并收取服务费行为的定性争议较大，主要有以下三种观点：
（一）构成倒卖车票罪的观点
为他人代购实名制车票并收取服务费的行为构成倒卖车票犯罪。首先，为他人代购实名制车票并收取服务费的行为本身就是变相加价的一种表现形式，其实质还是以营利为目的，以代购的表现形式为借口，借机将车票转卖给特定的旅客。其次，代购人（代办人）在没有铁路部门授权的情况下收取服务费，不仅扰乱了铁路运输市场秩序，也剥夺了旅客公平购票的权利。第三，主观方面同样具有谋取非法利益的目的。第四，客票实名制对认定倒卖车票罪没有影响，为他人代购车票，其本质还是低价买入、高价卖出，变相加价谋取利益的行为。犯罪手段和对象的不同不影响倒卖车票罪的认定。
（二）构成非法经营罪的观点
为他人代购实名制车票并收取服务费的行为符合非法经营罪的构成要件。因为非法经营罪主观方面必须具备谋取非法利益的主观故意，客观方面必须具有未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的行为。因为车票并非一般流通物，铁路对车票实行专营，所以代办车票必须具备相应资质，而当事人没有取得代购票业务的资格，其代购行为未经过行政许可，因此在缺乏代购资格的前提下以谋取非法利益为目的为他人代购车票并收取服务费用的行为系违法的非法经营行为，如果情节严重，该行为的主客观方面完全符合非法经营罪的构成要件，构成非法经营罪。
（三）民事委托代理行为，不构成犯罪的观点
为他人代购实名制车票并收取服务费的行为是代购人（代办人）与购票人（旅客）之间的一种民事委托行为，购票人（旅客）通过将身份证交给代购人（代办人），委托其代购车票，并且在事前已将给付的费用事宜谈妥。其给付（加价）的费用不是针对车票的票面金额，而是支付给代购人（代办人）的成本费用和劳务费用，所以代购车票并收取服务费的行为是双方达成一致的民事委托代理行为，不属于违法犯罪行为，不构成犯罪。
四、为他人代购实名制车票并收取服务费行为的定性
为他人代购实名制车票并收取服务费的行为，本人从事实、法理、国家规定、铁道部规章等方面进行了分析研究，经分析研究后，认为此行为不构成倒卖车票罪和非法经营罪，将此行为认定为民事委托代理行为，不构成犯罪较为合适。其理由如下：
（一）不同意倒卖车票罪的理由
根据《中华人民共和国刑法》第二百二十七条的规定，倒卖车票罪，是指自然人或者单位“倒卖”车票，情节严重的行为。如何理解刑法条文中的“倒卖”二字至关重要，本罪的“倒卖”应是先购入后出售的行为，是为卖而买。倒卖的对象是不特定的人。首先，为他人代购实名制车票并收取服务费行为的代购人（代办人）的身份从表面形式上看是购票人，从实质上看他不是购票人，他既不是购票人也不是卖票人，他只是代购人（代办人）。与铁路售票部分发生买卖车票民事法律关系的当事人是身份证名下的购票人，不是代购人（代办人）。其身份不符合倒卖车票罪中要求的既是购票人也是卖票人的条件。其次，代购人（代办人）是为特定的购票人代购车票，不是向不特定的人转手倒卖先购入的车票。为特定的他人代购实名制车票而收取代购费用（服务费）的行为，不符合倒卖车票罪中要求的倒卖对象必须是不特定人的条件。第三，为他人代购实名制车票并收取服务费的行为缺少转卖环节，从实质上看，购票人自始自终都是身份证名下的人，与铁路售票部门发生买卖车票民事法律关系的当事人是身份证名下的人，不是代购人（代办人）。代购人（代办人）不是买卖车票民事法律关系的当事人，他不是购票人，所以不存在代购人（代办人）转卖的环节，不符合倒卖车票罪中要求的先购入后出售的条件。
（二）不同意非法经营罪的理由
根据《中华人民共和国刑法》第二百二十五条的规定，非法经营罪，是指自然人或者单位，违反国家规定，故意从事非法经营活动，扰乱市场秩序，情节严重的行为。首先，成立非法经营罪的前提，是违反国家规定，即违反全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和决定，国务院制定的行政法规、规定的行政措施、发布的决定和命令。没有违反国家规定的，即使在某种意义上属于非法经营，也不得认定为非法经营罪。为他人代购实名制车票并收取服务费的行为是否违反了国家规定，从现有法律、法规来看，对购票人、代购人目前没有做出任何限制性的规定。铁道部的规章《铁路旅客运输规程》第十四条规定：“车票应在承运人或销售代理人的售票处购买。”铁道部《铁路旅客运输办理细则》第十二条规定：“车票由车站或铁路运输企业设立的其他售票处所发售。为了方便旅客，也可委托其他部门代售车票。”这两个规章规定的，也只是对售票方做出的规定，对购票人、代购人没有做出任何限制性的规定。为他人代购实名制车票并收取服务费的行为不仅没有违反国家规定，也没有违反铁道部规章的规定。其次，非法经营罪的主体是自然人或者单位，客观行为是故意从事非法经营活动，从事非法经营活动指的是出卖方而不是买方。为他人代购实名制车票这个民事法律行为中，如果构成非法经营罪，也只能是未经工商部门注册登记的售票方，而不能是购票人、代购人，购票人、代购人是不能成为非法经营罪主体的。第三，车票并非一般流通物，铁路运输企业对车票实行专营，铁道部的规章《铁路旅客运输规程》、《铁路旅客运输办理细则》规定，车票由车站或铁路运输企业设立的其他售票处所发售或代售所发售。此处的规定，是针对售票方的，车票是不是专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品，与购票人、代购人是没有任何关系的。综上所述，为他人代购实名制车票并收取服务费的行为不符合非法经营罪的要件。
（三）同意民事委托代理行为，不构成犯罪的理由
代理是代理人在代理权限内，以本人(被代理人)名义向第三人(相对人)为意思表示或受领意思表示，而该意思表示直接对本人生效的民事法律行为。代理的成立要具备一定的法律要件。一是须有三方当事人，代购人（代办人）受购票人的委托向铁路售票部门购票的行为，符合代理的三方当事人的要件。购票人是委托人，代购人（代办人）是被委托人（代理人），铁路售票部门是第三人。二是须依代理权，代理权是代理人以被代理人的名义进行意思表示或者接受意思表示并使其效果直接归属于被代理人的一种权限。代购人（代办人）以被代理人（购票人）的名义向铁路售票部门做出购买车票的意思表示，并将购买到的车票交给被代理人（购票人），归其所有。符合代理须依代理权的要件。三是代理的标的须为民事法律行为。代理人以被代理人的名义与第三人形成的法律关系必须是民事法律行为。所谓的民事法律行为是指公民或者法人设立、变更、终止民事权利和义务的合法行为。所谓合法，就是说他所追求的效果“不违反法律或者社会公共利益”，这里的法律是“广义的法律”，包括全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和决定，国务院制定的行政法规、规定的行政措施、发布的决定和命令，国务院部委制定的规章、规定的行政措施、发布的决定和命令，地方政府制定的法规、规章、规定的行政措施、发布的决定和命令。代理人代理的行为必须是民事法律行为，也就是说必须是合法的行为。如果代理的行为不合法，充其量是民事行为，而不是民事法律行为。如果代理人代理的是民事行为，而不是民事法律行为，代理关系是不成立的。现在，我们分析为他人代购实名制车票并收取服务费的行为，是民事行为还是民事法律行为。铁道部《铁路旅客运输规程》第十四条规定：“车票应在承运人或销售代理人的售票处购买。”铁道部《铁路旅客运输办理细则》第十二条规定：“车票由车站或铁路运输企业设立的其他售票处所发售。为了方便旅客，也可委托其他部门代售车票。”根据铁道部上述两个规章的规定，车票由车站、售票所、代售所发售，其他单位和个人无权发售。代售所必须经工商部门批准、注册登记，具有法人资格，注册资本金不少于30万元，经铁路局审批后发给售票业务代理资格合格证。上述铁道部规章只是对售票方及资格做出了规定和限制，但是对购票方及代购人没有任何限制。代购人为购票人（委托人）购买车票的行为没有违反上述各种法律规定，是合法的行为，是民事法律行为，符合代理标的必须是民事法律行为的要求。为他人代购实名制车票并收取服务费的行为，代购人与购票人（委托人）自愿达成协议，代购人为购票人（委托人）代购车票，负责将车票交给购票人（委托人），购票人（委托人）支付购票费用（车票的票面金额、手续费、代购实际支出的费用、适当的服务费），完全符合民事委托代理的法律要件，是民事委托代理行为，不构成犯罪。
四川省城市住宅物业管理暂行办法
四川省人民政府
四川省城市住宅物业管理暂行办法
四川省人民政府令〔第119号
《四川省城市住宅物业管理暂行办法》已经1999年1月28日省人民政府第19次常务会议通过，现予发布施行。
第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅物业管理，保障住宅物业的合理使用，维护住宅的公共秩序，创造良好的居住环境，根据国家有关规定，结合四川省实际，制定本办法。
第二条 在四川省行政区域内从事城市住宅物业管理活动，适用本办法。
第三条 本办法所称住宅物业，是指城市各类住宅及其配套的共用设施、设备和公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业与住宅业主、使用人依据合同约定，对各类房屋及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等进行维护修缮、整治等管理或者服务的活动。
本办法所称业主，是指住宅物业的所有权人；使用人是指物业的承租人或者实际使用的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主管理委员会的委托，根据物业管理委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
第四条 省人民政府建设行政主管部门和市、州、县人民政府、地区行政公署确定的房地产管理部门是同级人民政府、地区行政公署物业管理主管部门，对本行政区域内住宅物业管理活动实施监督、指导。
第五条 各级人民政府的规划、工商、公安、市政公用、环卫等管理部门按照各自的职责，对住宅物业管理活动实施监督、指导。城市街道办事处协助、配合有关部门做好监督和指导工作。
第六条 住宅物业由业主自主管理，业主可以委托物业管理企业实施专业服务管理。
委托物业管理企业实施专业服务管理，应当引入竞争机制，逐步实行招标投标。
第七条 业主或者使用人对住宅的所有权、使用权，以及对配套共用设施、设备和公共场地、绿地依法共同享有的所有权、使用权受法律保护，他人不得侵占。
第二章 业主管理委员会
第八条 城市住宅区（楼）应当依照本办法规定实行业主大会制度，业主大会讨论决定住宅物业自主管理的重大问题，选举产生业主管理委员会。
第九条 城市住宅区（楼）有下列情形之一的，由物业所在地物业管理主管部门会同住宅出售单位召集业主召开业主大会：
（一）公有住房出售率达到总建筑面积40％的；
（二）商品住房入住率达到50％的。
第十条 业主大会应当通知全体业主参加；业主人数较多时，应当推选业主代表参加。
业主大会应当由过半数业主出席；所作出的决定，应当经出席业主大会的业主过半数通过。
业主大会应当邀请居民委员会和物业使用人代表列席。
第十一条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主管理委员会组成人员；
（二）审议通过业主管理委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理工作报告；
（四）决定或者授权业主管理委员会选聘、解聘物业管理企业；
（五）决定物业管理的其他重要事项。
第十二条 业主管理委员会设立后应当报物业所在地物业管理主管部门备案。备案时需提交业主管理委员会章程、业主大会决定、选举结果及其成员名单等有关资料。
一个住宅区（楼）内只能成立一个业主管理委员会。
第十三条 业主管理委员会由主任、副主任、委员组成，在业主中选举产生，数额应当为5人以上单数，每届任期3年；因物业产权变更不再是业主的，应当予以改选；连选可以连任。
第十四条 业主管理委员会履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会，并向业主大会报告物业管理的实施情况；
（二）通过招标选聘物业管理企业，并与物业管理企业签定物业管理委托合同；
（三）听取住宅业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的工作，协助物业管理企业落实各项管理措施；
（四）按照物业管理委托合同，监督物业管理企业，根据物业管理企业的服务水平，依法变更、解除物业管理委托合同；
（五）接受物业管理主管部门等有关部门和所在地城市人民政府的指导和监督。
业主管理委员会不得从事以营利为目的的经营活动。
第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，经业主大会讨论通过，对全体业主具有约束力。
物业业主或者使用人应当严格遵守业主公约。
第三章 物业管理企业
第十六条 物业管理企业应当按照国家和省的有关规定向县级以上物业管理主管部门申领物业管理资质证书，经工商登记注册后，方可从事物业管理活动。
省外物业管理企业进入本省接受委托从事物业管理活动的，应当持资质证书和有关证件到省建设行政主管部门办理资质验证手续。
第十七条 物业管理企业的义务：
（一）全面履行物业管理委托合同，及时提供优质物业管理服务，提高物业管理水平；
（二）接受业主管理委员会的监督，定期向业主管理委员会报告工作；
（三）组织开展社区综合服务和健康有益的娱乐活动；
（四）加强内部管理，建立健全物业维修费用收支记录等管理制度；
（五）接受物业管理主管部门等有关部门和住宅所在地人民政府的指导监督。
第十八条 物业管理企业的权利：
（一）依据国家和省的有关规定收取物业管理公共服务和代办服务费用；
（二）依法开展多种经营活动和特约有偿服务；
（三）有权制止违反本住宅区（楼）业主公约和物业管理委托合同的行为；对造成共用设施、设备损坏的，有权要求赔偿；对严重违反业主公约和业主管理委托合同的行为，有权依照业主公约和合同约定及时予以处理，或交由有关部门依法处理。
第四章 物业管理的实施
第十九条 新建商品住宅及其配套设施全部竣工后，由建设行政主管部门组织综合验收，物业管理主管部门应当参与。
住宅经综合验收后，在业主管理委员会成立前，暂由开发建设单位负责组织实施物业管理。公有住房出售后，未委托物业管理企业实施管理的，暂由出售单位负责组织实施物业管理。
业主管理委员会成立后，由业主大会或者业主管理委员会选聘物业管理企业对住宅物业实施管理。
第二十条 业主大会或者业主管理委员会委托物业管理企业实施物业管理，应当与物业管理企业签定物业管理委托合同。委托合同应当包括委托管理事项、管理权限、管理期限、管理费用、双方的权利和义务、违约责任、合同变更与解除等条款。
物业管理委托合同应当使用国家规定的示范文本，并报当地物业管理主管部门备案。
第二十一条 物业管理委托合同中应当约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅共用部位、共用设施设备以及各类管道、线路的使用管理、维修和更新；
（二）保洁服务、绿化服务、保安服务、车辆管理；
（三）住宅自用部位和自用设备的维修、更新；
（四）业主或者业主管理委员会委托的其他事项。
第二十二条 委托物业管理企业实施物业管理时，开发建设单位或者公有住房出售单位应当在所在地物业管理主管部门监督、指导下，向物业管理企业移交下列工程建设资料：
（一）住宅规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑及结构、设备竣工图；
（三）住宅地下管网结构图；
（四）有关设施设备的使用和维修技术资料；
（五）依法签定的质量保证协议；
（六）物业管理必需的其他工程建设资料。
第二十三条 住宅自用部位、自用设备超过法定保修期后的维修、更新，由业主或者使用人负责，费用自理。物业管理委托合同另有约定的除外。
第二十四条 住宅共用部位和共用设施设备超过法定保修期后的维修、更新，由物业管理企业或者管理单位负责，其费用在住宅共用部位维修基金、共用设施设备维修基金中列支。
住宅户外供水、供电、燃气等设施设备的管理、维护，由供水、供电、燃气等企业负责。
第二十五条 物业业主和使用人使用物业应当遵守下列规定：
（一）不得违反法律法规、业主公约和物业管理委托合同；
（二）不得擅自改变房屋的结构、外形及其色调；
（三）不得随意接引、拆除和损坏共用设施设备；
（四）不得擅自从事经营活动；
（五）保持物业的完好、整洁和安全，不得占用公共场地堆放杂物，不得随意倾倒垃圾或者从事污染环境的其他活动；
（六）业主转让物业后，新业主须在办妥转让手续30日内告知物业管理企业；
（七）按照规定及时缴纳物业管理服务费用。
第二十六条 因装饰装修危及公共安全或者影响毗邻正常使用物业的，业主或者使用人应当及时改正并负责维修；拒不改正、维修的，物业管理企业有权制止，并实施维修，所产生的费用由物业业主或者责任人承担。
第二十七条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后30日内，向业主管理委员会办理有关交接手续，并报物业管理主管部门备案。
第五章 物业管理经费和专用房屋
第二十八条 物业管理经费包括共用部位维修基金、共用设施设备维修基金、公共服务收费、代办服务收费、特约服务收费。
第二十九条 出售商品住房和公用住房，应当按一定比例提取共用部位、共用设施设备维修基金，用于住宅共用部位、共用设施设备的维修及设备重置、改造、更新。
共用部位、共用设施设备维修基金的提取比例、管理使用办法，按照财政部、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》执行。
第三十条 物业管理企业提供公共服务可以按照国家和省的有关规定收取物业管理公共服务费。
物业管理公共服务收费实行政府定价或者政府指导价。物价部门会同物业管理主管部门根据当地经济发展水平和物业管理服务质量，确定、调整物业管理公共服务收费标准。
在已委托实施物业管理的住宅区内，已购买商品房取得产权后尚未入住的业主，减半缴纳物业管理公共服务费；尚未售出的商品房，开发建设单位应当按照一定比例缴纳物业管理公共服务费，具体比例由开发建设单位与物业管理企业协商确定。
第三十一条 物业管理企业受供水、燃气、供电、通讯、光纤网络等企业的委托，代收水、气、电、通讯、有线电视等费用的，按照价内倒扣不高于3％的比例向委托企业收取代办服务费，不得向业主或者使用人另收代办服务费。
第三十二条 物业管理企业可以为物业业主或者使用人提供代请保姆或者钟点工、清洗家用电器、代购商品等专项特约服务，并由物业管理企业与业主或者住宅使用人协商收取特约服务费。
第三十三条 物业管理企业应当根据国家有关规定，向物价部门申领经营性收费许可证，实行亮证收费。
第三十四条 开发建设单位委托物业管理企业承担住宅法定保修期内的保修义务的，应当将保修费用交由物业管理企业按规定使用。
第三十五条 物业管理经费的收取和使用，应当统一管理、专款专用，严格帐务核算，并按年度向物业业主和使用人公布。
第三十六条 商品房开发建设单位应当按照有关规定，配套修建必需的物业管理用房。业主、业主管理委员会委托物业管理企业实施物业管理，应当提供必需的物业管理用房。
第六章 法律责任
第三十七条 违反本办法第十六条规定，未取得物业管理企业资质证书、未办理资质验证手续或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正或者不具备从业条件的，责令停止从事物业管理活动，可处2千元以上2万元以下罚款。
第三十八条 物业管理企业违反本办法第十七条规定，由物业管理主管部门责令其限期改正；逾期不改正或者严重侵犯业主、使用人权益的，处3万元以下罚款；情节严重的，降低直至取消物业管理企业资质。
物业管理企业工作人员严重渎职，或者侵犯业主、使用人财产权或者人身权的，业主管理委员会可以要求物业管理企业对有关责任人员予以解聘，并提请物业管理等有关主管部门依法处理。
第三十九条 物业管理企业在住宅区内未经业主管理委员会同意和城市规划等有关行政主管部门批准，擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用公共场地、绿地的，由物业管理主管部门责令其限期改正，恢复原状；逾期不改正的，有关主管部门可以依法强制拆除，并予以行政处罚，物业
管理主管部门可以降低直至取消物业管理企业资质。
第四十条 物业业主或者使用人违反本办法第二十五条规定的，由物业管理等有关主管部门按照有关法律法规的规定予以处罚。
第四十一条 业主大会、业主管理委员会所作出的决定违反本办法规定的，物业管理主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通知全体业主。
第四十二条 物业管理企业与物业业主或者使用人一方违反物业管理委托合同的，另一方有权按照合同约定解除委托合同，并追究违约方的违约责任。
第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第四十四条 四川省城市区域内的其他各类房屋建筑实施物业管理，参照本办法执行。
第四十五条 本办法中有关用语的含义为：
（一）住宅自用部位，是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院（含围墙）以及室内粉饰等部位。
（二）住宅自用设备，是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线、各类表具等设备。
（三）住宅共用部位，是指住宅建筑的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（四）住宅共用设施设备，是指住宅区（楼）内，建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、天线、水箱，加压水泵、锅炉、电梯、供电线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施
设备使用的房屋等。
第四十六条 本办法自发布之日起施行。
1999年2月26日
