山东省城市经济适用住房建设管理办法(废止)
山东省人民政府
山东省城市经济适用住房建设管理办法
山东省人民政府
第一章 总则
第一条 为加快城市住房建设，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，解决城市居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府的民心工程，根据国家有关法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指经国家或省批准，享受政府扶持政策，面向城镇中低收入家庭出售的普通住房。
第三条 经济适用住房开发建设必须坚持城市政府总揽，以项目带开发的方针；坚持市场导向，总量控制，以销定建，限价销售的原则；坚持节约用地，合理用地，并与旧城改造相结合的原则；坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
第四条 省人民政府建设行政主管部门主管全省的经济适用住房建设管理工作。
市、县人民政府建设行政主管部门负责本辖区的经济适用住房建设管理工作。
计划、财政、国土资源、物价、房管、税务等有关部门按照各自职责协助做好经济适用住房建设管理工作。
第二章 项目管理
第五条 经济适用住房要纳入房地产开发项目管理，由城市人民政府统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设。
第六条 各级政府建设行政主管部门要建立住房项目库，搞好住宅建设项目储备。纳入项目库的住宅项目作为制定经济适用住房发展规划和年度建设计划的依据。
第七条 各级计划、建设部门要严格执行基本建设程序，认真做好项目的规划设计和工程管理工作，确保工程建设质量。列入年度投资计划的项目，先由建设部门提出审查意见。凡建筑面积10万平方米以上及省属和中央驻鲁单位住房开发项目，可行性研究报告报省计划部门审批，其
余项目由市地计划部门审批。
经济适用住房发展规划和年度投资计划，由市地计划部门会同建设、国土资源等部门依据市场需求和住宅项目库储备情况编制，按规定上报批准后，由省计划部门会同建设、国土资源等部门分解下达。
第八条 建设行政主管部门依据下达的年度经济适用住房计划，组织开发企业对经济适用住房项目进行公开招投标，确定开发建设单位，并由中标单位按规定到有关部门办理规划、建设、土地等有关手续。
第九条 经济适用住房建设必须符合城市规划和土地利用总体规划，坚持综合开发，严格限制零星、分散建设。利用已有划拨土地集资、合作建房，须经建设、计划、规划等有关部门批准。有条件的应将土地置换到住宅小区内集中建设。
第三章 开发建设管理
第十条 经济适用住房开发建设单位必须具有房地产开发行政主管部门颁发的开发企业资质证书和工商行政管理部门颁发的营业执照。未取得营业执照和资质证书的单位和个人，均不得从事经济适用住房开发建设。
第十一条 经济适用住房的开发建设资金主要包括公房出售收入、住房补贴、企业自有资金、商业性贷款和政策性贷款等。各地归集的公房出售收入在保证所有权单位正常使用的前提下，剩余部分主要用于政府开发的经济适用住房建设。
第十二条 经济适用住房开发主管部门根据市场需求提出经济适用住房开发建设资金使用计划，由住房资金管理机构根据资金使用计划和贷款合同及时发放政策性建房贷款。
第十三条 经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应、物业管理，要实行公开招投标，并按规定签定招投标合同。
承担经济适用住房规划、设计、施工和开发建设任务的单位应将其名称、工程内容、工期、质量保证措施向社会公布，接受主管部门和社会公众监督。
第十四条 经济适用住房小区的规划设计要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》，不符合规范要求的，不得开工建设。小区建筑规模在10万平方米以上的规划设计方案和可行性研究报告必须报省主管部门组织专家进行评审优化，不足10万平方米的由各市地组织评审优化。
小区要有环境设计，新区的绿化面积不得少于35％。合理确定建筑密度，一般以多层为主。
第十五条 经济适用住房建设要严格执行《山东省住宅建筑设计标准》及其他有关规定，建筑面积与套型执行二类或三类标准。
第十六条 开发建设单位必须按照经济适用住房开发合同规定的内容和规划设计要求进行开发建设。
第十七条 开发建设经济适用住房，要积极推广使用新技术、新工艺、新材料、新产品，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化。要大力推广使用新型墙体轻质材料和节能塑钢门窗等新产品，严格限制实心粘土砖的使用。
第十八条 经济适用住房规划、勘察设计、施工、材料供应单位要树立精品意识、创新意识和质量意识。
所有经济适用住房项目包括政府直接组织建设的项目，都要建立工程质量行政领导人责任制、项目法人制、参建单位工程质量领导人责任制、工程质量终身负责制。
经济适用住房合格率要达到100％，优良率达到40％以上，使用年限不低于50年。
第十九条 开发建设经济适用住房，要按照《住宅工程初装饰竣工验收办法》等有关规定，进行住宅初装修或菜单式装修。
第二十条 经济适用住房竣工后，开发建设单位应向主管部门提出综合验收申请，主管部门按开发合同规定的内容和建设部《住宅小区竣工综合验收管理办法》验收合格后方可交付使用。
第四章 优惠政策
第二十一条 经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供给。
国家和省政府批准的合法收费均减半征收。
有关收费部门向经济适用住房建设单位收取的各种价外收费、基金，应按规定计算缴纳有关税金，并由经济适用住房建设单位代扣后上交税务部门。
城市人民政府还要制定其他优惠政策，相应减免有关费用。
第二十二条 经济适用住房小区内的非经营性公用配套建设资金，由主管部门作出经济测算，按省政府《关于加快城市住房建设提高居民居住水平的决定》（鲁政发〔1996〕50号）等有关规定，从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中解决50％，另外50％摊入房价。
要严格执行国务院关于停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，住宅小区内经营性的设施，谁经营谁投资，不列入房价。配套基础设施要与小区住宅同步建设，同步交付使用。
第二十三条 经济适用住房实行《企业交费登记卡》制度。开发建设单位持开发建设合同到当地物价部门领取《企业交费登记卡》，收费单位向经济适用住房建设单位收费，必须出示《收费许可证》、《收费员证》，并在《企业交费登记卡》上如实登记收费情况，否则建设单位有权拒
交。经济适用住房建设单位申报销售价格时将《企业交费登记卡》送交发证部门。
第二十四条 对符合条件的购、建经济适用住房的单位和个人，有关商业银行和住房资金管理中心应根据建设资金使用计划，及时提供政策性和商业性住房贷款，贷款利率不得超过国家规定的利率标准。
第五章 销售及售后管理
第二十五条 经济适用住房的出售对象是中低收入家庭，并优先出售给中低收入家庭中的无房户、危房户和住房困难户以及烈军属、教师和政府公务员。
第二十六条 经济适用住房实行政府指导价。城市人民政府要通过落实优惠政策，清理乱收费，确保房价构成合理。大城市房价一般控制在每平方米1200元左右，中等城市控制在1000元左右，小城市控制在800元左右。城市人民政府应定期向社会公布住房销售价格。
开发企业依法自主定价销售的商品房，一律不得冠以“安居工程”或“经济适用住房”的名称。
任何单位都不得在原划拨土地上以集资或合作建房的名义开发经营商品房谋利。
第二十七条 经济适用住房销售价格由以下因素构成：
1．建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；
2．勘察设计和前期工程费；
3．建筑及设备安装费；
4．小区内基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）一半计入房价；
5．以1—4项之和收取的2％以下的管理费；
6．以1—4项之和收取的3％以下的利润；
7．贷款利息；
8．税金。
第二十八条 购买经济适用住房实行申请、审批制度。各地要建立健全中低收入购房户的申报、登记、审批和监督机制。高收入、中低收入和最低收入家庭的标准线由各市地自行确定，每年公布一次。经批准有购房资格的家庭凭《购房许可证》购房，每户只准购买一套经济适用住房。
第二十九条 经济适用住房应按职工规定享受的标准出售，超过规定标准的面积按市场价销售。
第三十条 购买经济适用住房可一次付款，也可按进度分期付款。购房款不足时，可申请抵押贷款，已交纳住房公积金的职工还可申请公积金贷款。
第三十一条 购买经济适用住房，房款付清后产权归己，依法办理产权登记，并将经济适用住房的性质在《房屋所有权证书》中载明。已购经济适用住房，上市交易应按规定缴纳土地出让金。
第三十二条 凡将经济适用住房上市转让的，应经房屋所在地主管部门登记备案，并按规定办理。购房户出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房。在房改中购房面积不足标准的职工如何购买经济适用住房，由各城市人民政府确定。
第三十三条 经济适用住房开发建设单位要对工程质量负终身责任。房屋销售时要向购房户出示入住许可证明，签订《商品房购销合同》，并做好与物业管理的衔接工作。同时向购房户发放《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》，对住宅结构及使用功能作认真说明，并按
规定对住宅的面积、各部位的质量、保修期等作出承诺。
第三十四条 保修期内，由开发建设单位对房屋进行维修。因质量原因致使房屋原使用功能受到影响，给购房户造成损失的，由开发建设单位承担赔偿责任。房屋交付使用后，购房户认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格
的，购房户有权退房；给购房户造成损失的，由开发建设单位承担赔偿责任。
第三十五条 经济适用住房要实行物业管理。严格执行建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》和《山东省城市住宅小区物业管理办法》；要按照物业管理委托合同确定收费服务项目和标准；要建立住房共用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金；要规范管理与服务，提高物
业管理水平。
第六章 附则
第三十六条 加强对经济适用住房建设、销售的监督、检查。主管部门要将经济适用住房的政策、建设出售情况公开，有关部门要加强对经济适用住房的监督、检查和审计。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。
2000年4月24日
企业并购看中的就是知识产权
思科公司在最近20年里收购了大大小小100多家企业，微软和英特尔公司亦是通过频繁的收购，将许许多多的公司纳入自己的旗下。如果说这些企业并购的目的在于扩大自身的市场份额，拓展企业经营领域和范围，更重要是看中被收购方的各种知识产权。旨在获取知识产权的企业并购，不仅能够获得相应的知识产权，还可以能够同时获得将这些知识产权迅速市场化的环境和条件。通过并购进行技术集成和市场整合，有选择地从外部取得所需的可用技术和战略方向技术，减少自主研发投入风险和提前占领市场优势。思科公司约30％的发展来源于通过并购获得技术并进行技术集成和进入新市场，提高效率与反应速度。思科公司本身并没有投入很多的研发人力与资源设备，但在新技术开发与新产品上市的速度和新技术发展方向上，远远领先主要竞争对手。
通过并购获得最新的专利技术，以抢占市场先机。德州仪器公司发现，由于人们对因特网的通讯速度提出了更高要求，使得数字用户线路技术成为新一代调制解调器的领先技术标准。某小公司拥有DSL原创技术专利，德州仪器公司以3.95亿美元的价格收购了这家小公司。对销售额只能勉强达到1，200万美元，而亏损却高达3，000万美元的公司来说，德州仪器的出价犹如天价。而买下该公司的专利给德州仪器公司带来的则不仅仅是对DSL技术的独家所有权。
通过并购获取专利技术，以解侵权之困。当佳腾公司的新产品Multi-Link支架于1997年10月获得美国食品药物管理局的批准之后，强生公司极不愿意多出一个对手来瓜分这个13亿美元的市场，于是提出了专利侵权诉讼。佳腾公司做出了一个出人意料的举动：它并没有进行专利侵权反诉，而是买下了EndoVascular公司。佳腾公司此举的真正意图是为了获得EndoVascular公司一项闲置的支架专利，而该专利很可能就会成为一枚法律意义上的炸弹——此项专利先于强生公司的专利两年获批。佳腾公司在涉足支架业务的头6个月里，公司就已售出了总值3.5亿美元的器械。
通过并购获取专利技术，为公司带来滚滚财源。联合技术公司旗下的芯片制造商莫斯特卡公司所拥有的专利颇具创收潜力，汤姆逊公司旋即以7,100万美元的价格收购了莫斯特卡公司，并在7年时间里通过专利许可交易成功地赚取了4.5亿多美元。
收购商标其实等于收购市场，所以还有很多并购是冲着商标而来的。作为全球著名的品牌管理企业，雷恰蒙特公司在这方面极具发言权。雷恰蒙特是欧洲市场顶级产品的供应商，拥有“江诗丹顿”、“伯爵”、“卡地亚”、“万宝龙”、“登喜路”等几十件历史悠久的世界一流商标。但这些商标都不是雷恰蒙特原创的，而是通过收购获得的。该公司总经理萨南曾说：“商标是一种竞争工具，收购商标就是收购市场。”
我国的企业在并购中也开始注重知识产权，轰动一时的联想收购IBM笔记本，联想支付了百亿多价款，其中很大一部分是为4000多个专利买单。可以预见的是我国企业在今后的并购中，专门为知识产权而发生的企业并购必将多起来。
作者：王律师，中国知识产权研究会高级会员
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