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　　内容摘要：居住权起源于罗马法，当今世界已有多个国家规定了相关的居住权制度。我国立法中虽然没有明确规定居住权制度，但是在审判实务中，却一贯存在着对居住权的应用问题。本文在阐明居住权的主体、客体及内容的基础上简要分析了设置居住权制度的现实意义及其在审判实务中的效用。

　　关键词：居住权 物权 救济性


　　在我国法律虽然没有明确规定居住权，但是在司法实务中，尤其是在离婚纠纷及涉及不动产的各类纠纷中，常常存在涉及居住权问题的争议，并且，在裁判文书、调解书中均常常涉及居住权的认定问题。由于我国目前的立法对居住权的定义、主体、客体、内容并没有进行明确的规定，由此也引发出一系列的问题。例如，居住权的性质、居住权人的权利和义务、居住权的期限、居住权的变更和消灭、居住权的保护、是否可以具有收益性、是否可以抵押等等内容都不明确。设立居住权制度，不仅可以有效地指导审判实务工作，也有利于促进社会保障制度的发展。

　　一、居住权的内涵

　　（一）居住权的含义及性质

　　居住权是非房屋所有权人和非承租人对于他人所有和承租的房屋进行居住的权利。[1]居住权的性质，主要包括两方面，一方面，居住权应是一种物权，主要表现在：（1）居住权具有直接支配力，居住权人可以直接使用房屋；（2）居住权具有排他性，非经居住权人同意，任何人不得对居住权进行干涉，任何人侵害居住权时，居住权人均得对之行使物权请求权，以回复居住权应有的圆满状态，构成侵权的，居住权人有权请求损害赔偿。

　　另一方面，居住权应具有救济性。无论追溯居住权的源流，还是近代各国民法对居住权制度的设定，都可以看出，设定居住权的本意大都是为了保障弱势群体的基本生存权而设定，具有救济性。而在我国，居住权在民事审判中的使用，大都也是为了保障一方当事人基本生存和生活居住需要而设定，因此也秉承了居住权具有救济性质的特征，因此，居住权不得继承、转让。对于是否具有收益性，居住权的转让行为与将居住的房屋出租的行为虽然在法律性质上截然不同，但在经济效果上则基本相似，因此， 德国、瑞士等国家禁止居住权人出租房屋收益。笔者也认为居住权不应具有收益性。若居住权具有收益性，不仅有违立法保障弱势群体居住权益的初衷，也可能损害房屋所有权人的利益，破坏物权的稳定性，引起新型的民事纠纷。

　　（二）居住权的主体

　　居住权的主体仅限自然人，不应包括法人。[2] 因为法人对于房屋的使用是基于经营或其它特定的目的的需要，而不是生存和生活居住的基本需要，更何况当下的租赁制度已经可以满足法人的需要。居住权的主体一般分为两类，一是基于血缘亲属关系产生与房屋所有人有特定身份关系的自然人，如未成年子女对父母的房屋享有居住权、父母对于负有赡养义务的子女的房屋享有居住权、离婚后生活困难无居所的一方对另一方房屋的居住权以及依靠房屋所有人扶养、抚养而又没有住所的家庭成员对于房屋所有人的房屋享有居住权等。另一种是与房屋所有人不具备血缘亲属关系的自然人，如朋友、保姆等。

　　（三）居住权的客体

　　居住权是在他人所有的房屋上设立的物权，是他物权，其客体一般为他人所有的房屋。但从实际生活角度出发，除了居住权人与房屋所有权人之间有特别约定外，应对房屋作扩大意义的解释。房屋的范围应包括住宅及其附属物、住宅配套使用的物。如属于住宅中基本家具、家电、占有的院子、花园。

　　（四）居住权的内容

　　居住权的内容，包括权利和义务两部分居住权人的权利。居住权的权利主要包括：1.占有、使用权。居住权人有权占有、使用他人房屋及其附属物，并可据此排除房屋所有权人及其他任何第三人对其权利行使的干涉。“这是居住权人最重要、最基本的权利。 ”[3]占有房屋是居住权人使用房屋的前提和基础。对于所有权人及任何第三人妨害其占有权利的行为，居住权人有权行使自力救济权和占有保护请求权，排除他人的干涉。居住权人对于房屋的使用，限于满足生活所需，必要时还可以让其家庭成员以及必要的护理人员共同居住。2.必要的改良和修缮权。基于正常使用房屋、满足生活的需要，居住权人可以对房屋进行必要的改良和修缮，如装修房屋、增设辅助设备等，但值得注意的是，与租赁权一样，居住权人不得擅自对房屋进行重大结构改变。3.优先购买权。从居住权的性质、立法目的等法理上及现实生活客观要求来分析，应当由法律赋予居住权人在出卖房屋时享有优先购买权。[4]当房屋所有人出卖房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知居住权人，在同等条件下，居住权人有优先于第三人购买该房屋的权利。此优先购买权可参照有关租赁权之规定，合理期限为提前三个月通知居住权人， 若所有人未在合理期限内通知居住权人而出卖房屋，侵害了居住权人优先购买权的，居住权人的居住权利不受影响，但有权请求出卖人承担赔偿责任。至于承租人的优先购买权与共有人的优先购买权都属于房屋出卖时法律规定的优先购买权，在同等条件下，居住权人的优先购买权效力优于承租人的优先购买权，但次于房屋共有人的优先购买权。

　　居住权人的义务主要包括：1.合理使用义务。 居住权人应当尽善良管理人的注意义务，按照正常的使用方式合理利用房屋及附属设施，除双方约定外，不得擅自改变房屋的用途，可以对房屋进行必要的改良和修缮，如对房屋进行装修、增设辅助设备等，但是不得任意改装和改建房屋、改变房屋的结构.居住权人不得将房屋用于从事生产和经营活动，不得从事任何有害于房屋的行为，这就导致了居住权无收益性的特征，也是为了保护房屋所有权人利益角度考虑的，保证所有权人能够在居住权消灭后圆满的取回原房屋。2.负担必要费用义务。因居住权人实际控领和占有房屋，能够更好的管理和利用房屋，同时享有利益，所以对于房屋的必要费用的负担问题，应当由居住权人负担。必要费用，是指居住权人在使用房屋及其附属无得过程中产生费用，如物业管理费、水电气费，及必要地维修费、修缮费。3.返还房屋义务。当居住权在法定或者约定的情况下消灭后，居住权人应当及时返还房屋及其附属物于房屋所有权人。

　　二、设置居住权制度的作用

　　首先，从当前社会现状来看，设置居住权可以更为有效的保障社会弱势群体的权益。特别是在对老年人、离婚妇女的权益保障方面。传统的家庭养老模式已经不能保障老年人在年老时获得供养，而当前的家事法律中对老年人居住等权益的保障规定过于笼统，远远不能满足社会现实的需求，且从当前司法审判实践中暴露出来的子女与父母之间的赡养纠纷与房屋纠纷等问题来看，老年人的居住权益也亟待法律的明确化与固定化。此外，在离婚过程中处于弱势地位的妇女，也需要使用居住权制度来确保自身的居住权益，从而解决住房困难的问题。

　　其次，设置居住权，可以弥补相关制度的不足。一方面可以弥补租赁权的不足。租赁权是债权，物权与租赁权发生冲突时，根据物权优先债权的一般原理，物权应优先于承租权，且租赁权的设立、期限、取得方式都有限制，若在不动产纠纷中，将居住权按照租赁权对待，将存在极大的不稳定性。另一方面可以弥补社会保障制度的不足。我国已经开始采取多层次的住房社会保障制度，如廉租房、经济适用房、安居工程等。住房社会保障制度的发展，在社会生活中，也引起相关的民事纠纷，例如，在离婚纠纷中对于公租房、廉租房的处理等。设置居住权制度，以法律的形式将居住权的内容、效力、保护方式等详尽地规定下来，有利于处理此类民事纠纷，促进社会保障制度长效发展，以弥补我国当前社会保障体系的不足。

　　三、居住权在审判实务中的应用

　　（一）居住权与租赁权适用之比较

　　在目前的司法实务中，居住权制度大都是比照租赁权制度进行应用的，但是，不管从法理角度或是社会角度，租赁权与居住权都存在本质上的不同。笔者认为，在实务审判中，应当区别居住权与租赁权的不同之处，才有助于指导审判。

　　居住权与租赁权相比较，首先，从性质上讲，居住权是一种物权，租赁权是种债权，因为债权的不稳定性，导致在实际生活中租赁权不能将房屋的使用效果充分发挥，而居住权的物权性质可以弥补租赁权的不足。当居住权与租赁权相冲突时，居住权因物权优先。其次，从取得方式上，租赁权因合同而设定，系有偿取得，而居住权可以依法设立，也可通过合同、遗嘱、遗赠等形式取得，且大多数情况下属于无偿取得，具有扶助性质。再次，从期限上看，租赁权的期限较短，法律规定最长不得超过二十年 ，居住权的则较长，最长可以是居住权人的终生。此外，从立法目的上看，居住权的制度是为了弥补社会保障制度的不足，保护弱势群体而设立，一般不具有收益性，而租赁权的设立，系为了充分发挥房屋的功能，因此具有收益性。

　　（二）在离婚纠纷中的适用

　　在人民法院审理的案件中，离婚、抚养、赡养、租赁等案件中均涉及到当事人的居住权益问题。而在实际生活中，居住权大多是在具有特定亲属身份关系之间的人产生，其中，在因离婚纠纷而产生的居住权问题可占一半以上。

　　在离婚纠纷中，涉及居住权设立的房屋主要有以下三种：一是夫妻双方共有或一方所有的房屋，二是未办理产权证的房屋，三是公租房、廉租房。第一种情况下，夫妻因离婚分割财产，对于房屋，双方依法或协商进行确认所有权归属，可能会出现一方享有房屋所有权，而另一方因丧失或者自始无房屋所有权；第二种情况下，因房屋没有合法的登记，在处理离婚案件中无法处理所有权；第三种情况下，因公租房、廉租房在没有满足法定条件下，只有使用权而没有所有权，因此在离婚中也会涉及居住权设立的问题。

　　无论离婚纠纷中涉及的房屋属于哪种状态，在分割或确认的过程中，导致的结果可能是一方享有所有权或者使用权，而另一方因此居无定所，造成基本生活无保障。设立居住权制度，在处理离婚案件的纠纷中，从房屋所有权的状态上看，一方面可以明确房屋所有权的归属状态，发挥物权稳定性的特征，另一方面，在争议房屋所有权不确定无法处理的情况下，可以充分发挥房屋的使用功能，解决当事人必要地生活需求。从保障当事人权利的角度上看，在离婚纠纷中，部分案件双方当事人均确认因感情破裂愿意离婚，案件的争议焦点在于对于双方对财产分割存在争议，特别是一方在离婚后无房屋居住生活无法保障，确立居住权制度，一方面，保证一方当事人对所有权的享有，也可在不影响居住权的效力的前提下在房屋上设立如抵押等权利；另一方面，保证不享有所有权的一方基本生活需要，双方可约定居住权的客体范围、期限等内容，既可保护离婚中处于弱势群体一方的利益，又可解决纠纷，发挥稳定社会的功能。
中国证券监督管理委员会


关于做好上市公司可转换公司债券发行工作的通知

证监发行字[2001]115号


各具有主承销商资格的证券公司、金融资产管理公司，申请发行可转换公司债券的上市公司：

　　为进一步明确上市公司发行可转换公司债券的条件和程序，规范上市公司可转换公司债券发行行为，保护投资者的合法权益，现就《可转换公司债券管理暂行办法》和《上市公司发行可转换公司债券实施办法》执行中的有关问题通知如下：

　　一、上市公司发行可转换公司债券，除应当符合《可转换公司债券管理暂行办法》第九条规定的条件外，还应当符合以下要求：

　　1、经注册会计师核验，公司最近三个会计年度加权平均净资产利润率平均在10%以上；属于能源、原材料、基础设施类的公司可以略低，但是不得低于7%。

　　经注册会计师核验，公司扣除非经常性损益后，最近三个会计年度的净资产利润率平均值原则上不得低于6%。公司最近三个会计年度净资产利润率平均低于6%的，公司应当具有良好的现金流量。

　　最近三年内发生过重大重组的公司，以重组后的业务以前年度经审计的盈利情况计算净资产利润率。

　　上市不满三年的公司，以最近三个会计年度平均的净资产利润率与股份公司设立后会计年度平均的净资产利润率相比较低的数据为准。

　　2、上市公司发行可转换公司债券前，累计债券余额不得超过公司净资产额的40%；本次可转换公司债券发行后，累计债券余额不得高于公司净资产额的80%。公司的净资产额以发行前一年经审计的年报数据为准。

　　二、要求按照能源、原材料、基础设施类公司的标准计算净资产利润率的公司，必须同时符合下列条件：

　　1、公司实际从事的主营业务属于能源、原材料、基础设施类业务；

　　2、来自能源、原材料、基础设施类业务的业务收入占公司主营业务收入的50%以上；

　　3、用于能源、原材料、基础设施类业务的资产占公司资产总额的50%以上。

　　公司使用合并会计报表的，第2、3项所指的指标以发行前一年经审计的合并会计报表的数据为准。

　　三、股东大会应当按照《上市公司发行可转换公司债券实施办法》第七条的规定就申请发行可转换公司债券作出决议，对发行规模、向原股东配售的安排、募集资金用途、转股价格的确定及调整原则、转股价格修正等事项必须进行逐项表决，且需作出具体安排，不得授权董事会决定。

　　四、募集说明书中的回售条款应当就可转换公司债券持有人可以行使回售权的年份作出约定。在募集说明书约定的可以行使回售权的年份内，可转换公司债券持有人每年可以行使一次回售权。

　　五、募集说明书设置转股价格修正条款的，必须确定修正底限；修正幅度超过底限的，应当由股东大会另行表决通过。

　　六、可转换公司债券保证人的净资产额不得低于本次可转换公司债券的发行金额；可转换公司债券保证人的净资产额应当经过具有证券从业资格的会计师事务所核验并出具验证报告；证券公司、上市公司不得为可转换公司债券发行提供担保。

　　七、上市公司发行可转换公司债券时，应当按照下列要求披露有关信息：

　　1、本次发行议案经董事会表决通过后，应当在两个工作日内报告证券交易所，公告召开股东大会的通知。

　　召开股东大会的通知应当包括董事会决议、提交股东大会表决的具体发行方案、董事会关于前次募集资金使用情况的说明和注册会计师出具的有关前次募集资金使用情况的专项报告，并载明“该项决议尚须经股东大会表决后，报中国证券监督管理委员会审核”字样。

　　2、董事会应当在股东大会召开日前至少五个工作日就以下内容以公告形式通知股东：涉及运用筹集资金收购资产的，董事会应当公告被收购资产的评估报告；涉及运用筹集资金收购权益的，董事会应当公告被收购企业最近一个会计年度及最近一期经审计的财务会计报告。

　　3、股东大会通过本次可转换公司债券发行议案后，公司应当在两个工作日内公布股东大会决议，公告中应当载明“该方案尚须报中国证券监督管理委员会审核”字样；如果股东大会对董事会的发行议案有变更，还应当公告变更后的内容。

　　4、公司应当自收到中国证监会核准可转换公司债券发行通知之日起两个工作日内发出获准发行可转换公司债券的公告。

　　可转换公司债券发行申请未获受理或未获核准的，公司应当自收到中国证监会通知之日起两个工作日内发出未获受理或未获核准发行可转换公司债券的公告。

　　八、上市公司发行可转换公司债券所募集的资金必须用于公司的主营业务；用于对外投资的，对外投资项目应当与主营业务密切相关，且须对被投资机构拥有实质控制权或事先约定分红方式以保证发行公司有良好的现金流用于偿还债务。

　　募集资金用于收购控股股东及其关联人的资产或权益的，公司董事会应当保证有关关联交易符合公司的最大利益且不损害非关联股东的利益，并由独立董事发表意见；未聘任独立董事的，应当聘请中介机构出具独立财务顾问报告。关联股东在审议收购事项的股东大会上不得参与表决，其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数。

　　上市公司必须严格按照募集说明书披露的用途使用募集资金，原则上不得改变募集资金用途。确实需要改变的，必须经公司股东大会批准，并赋予转债持有人一次回售的权利。

　　九、上市公司在报送可转换公司债券发行申请文件时，应当提供由注册会计师出具的有关前次募集资金使用情况的专项报告。

　　十、本通知自发布之日起施行。



中国证券监督管理委员会　

二○○一年十二月二十五日